Tag Archives: verpligtinge

Huurder en verhuurder: Wat is jou regte en verpligtinge?

A2Sandra wil graag in haar eie plekkie intrek maar is, soos baie ander mense, onseker oor wat ‘n huurkontrak behels en watter verantwoordelikhede dit op haar sal plaas. ‘n Huurkontrak word omskryf as die ooreenkoms wat tussen die huurder en die verhuurder aangegaan word vir die verhuring van ‘n eiendom. Die huurkontrak reël beide die regte en verpligtinge van die huurder en verhuurder en beskerm die partye wedersyds.

Die Wet op Huurbehuising Nr 50/1999, soos gewysig deur die Wysigingswet op Beheer van Huurbehuising Nr 43/2007, reguleer die verhouding tussen ‘n huurder en verhuurder, selfs nog voor die huurkontrak tussen die partye gesluit is.

Die Wet bepaal dat die verhuurder nie teen die voornemende huurder, sy gesin, familie of vriende mag diskrimineer nie, insluitend op grond van ras, geslag, swangerskap of huwelikstaat. Die bepaling geld so vroeg as by die plaas van ‘n advertensie om ‘n eiendom te verhuur en die onderhandelinge tussen die voornemende huurder en die verhuurder.

Die huurkontrak self hoef nie op skrif gestel te word om bindend tussen die partye te wees nie, maar indien ‘n huurder verkies dat sodanige huurkontrak op skrif gestel word, mag die verhuurder nie weier om gehoor te gee aan die versoek nie.

‘n Skriftelike huurkontrak moet die volgende inligting bevat:

  1. Die partye se name, asook hul Suid-Afrikaanse adresse;
  2. ‘n Beskrywing van die woning wat verhuur word;
  3. Die maandelikse huurbedrag, asook redelike verhogings;
  4. Die deposito wat betaalbaar is, indien van toepassing;
  5. Die tydperk waarvoor die eiendom verhuur sal word. Sou ‘n tydperk nie aangedui word nie, moet die kontrak aantoon watter kennistydperk benodig word as een van die partye die huurkontrak wil beëindig;
  6. Enige ander vergoeding, buiten die gewone maandelikse huurgeld, wat betaalbaar mag wees;
  7. ‘n Volledige lys van gebreke wat teenwoordig is ten tye van sluiting van die huurkontrak.

Indien die eiendom geleë is in ‘n kompleks wat hul eie reëls het, moet ‘n afskrif van dié reëls aan die huurkontrak geheg word. Die verhuurder moet seker maak dat uitvoering gegee word aan die bepalings.

Soos reeds genoem word wedersydse regte en verpligtinge vir die huurder en verhuurder geskep met die totstandkoming van ‘n huurkontrak. Die regte en verpligtinge sluit onder andere die volgende in:

Huurder se regte:

  1. Om die eiendom gesamentlik te inspekteer voordat die huurder intrek en enige defekte of skade aan die eiendom aan te teken. Hierdie bepaling beskerm die huurder sodat die huurder nie by verstryking van die huurkontrak verantwoordelik gehou word vir skade aan die eiendom wat reeds bestaan het by die sluit van die huurkontrak nie.
  2. Tydens die huurtydperk het die huurder die reg op privaatheid en mag die huurder se eiendom, woning of persoon nie deursoek word nie.
  3. Indien die verhuurder nalaat om die eiendom te inspekteer by verstryking van die huurkontrak, kan die huurder aanvaar dat die verhuurder erken dat geen skade aan die eiendom aangerig is nie en moet die volle deposito, tesame met rente daarop, terugbetaal word aan die huurder.

Verhuurder se regte:

  1. Om ‘n deposito vir die bedrag soos ooreengekom tussen die partye, van die huurder te vereis voordat die huurder die woning betrek.
  2. Om op ‘n gereelde basis en betyds betaling van huurgeld te ontvang en ook, sou ‘n hofbevel of bevel van ‘n tribunaal verkry word, om agterstallige betalings te vorder.
  3. Om die eiendom ná verstryking van die huurkontrak in ‘n goeie toestand terug te ontvang.
  4. Om binne drie dae voordat die huurkontrak verstryk, die eiendom gesamentlik te inspekteer en vas te stel of enige skade aan die eiendom verrig is waarvoor die huurder verantwoordelik gehou moet word.
  5. Om die koste vir herstelwerk, sou die eiendom beskadig wees, van die huurder te verhaal.
  6. Indien die huurder nie toegang tot die eiendom wil verleen vir gesamentlike inspeksie voor verstryking van die huurkontrak nie, moet die verhuurder die eiendom binne sewe dae na verstryking van die huurkontrak inspekteer en, indien nodig, die deposito aanwend om nodige herstelwerk te verrig. Die balans van die deposito, indien enige, moet binne een-en-twintig dae aan die huurder terugbetaal word.

Verhuurder se verpligtinge:

  1. Om die deposito wat deur die huurder betaal is, in ‘n rentedraende rekening by ‘n finansiële instelling te belê teen ‘n rentekoers wat gelykstaande of hoër is as die rentekoers wat op daardie tydstip verdien word op ‘n spaarrekening by sodanige finansiële instelling. Die huurder kan bewys versoek dat die deposito belê is en die verhuurder mag nie sodanige bewys weerhou nie.
  2. Om ‘n kwitansie aan die huurder te voorsien vir elke betaling wat die huurder maak, welke kwitansie die eiendom duidelik moet omskryf, gedateer moet word en volledig moet aandui waarvoor die betaling gemaak word (bv. Huurgeld vir die maand van Februarie 2013, of deposito).
  3. Om die deposito aan te wend om enige skade aan die eiendom te herstel of agterstallige huur te verhaal nadat die huurkontrak verstryk het en die balans, tesame met rente verdien, binne veertien dae nadat die huurkontrak verstryk het aan die huurder terug te betaal.
  4. Om alle bewyse ten opsigte van herstelwerk wat aan die eiendom aangebring is en van die huurder se deposito verhaal is, te bewaar en beskikbaar te stel aan die huurder.
  5. Om die huurder se deposito binne sewe dae na verstryking van die huurkontrak, tesame met rente daarop, aan die huurder terug te betaal, sou geen herstelwerk aan die eiendom nodig wees en geen betalings agterstallig is nie.

Indien ‘n dispuut tussen die huurder en verhuurder ontstaan, kan daar met die Huurbehuisingtribunaal in die area waar die dispuut ontstaan het, geskakel word.

Dit is baie belangrik dat die huurder sowel as die verhuurder seker maak dat hulle bedoelings duidelik in die huurkontrak omskryf word en dat hulle die bepalings in die huurkontrak verstaan voordat die kontrak onderteken word. Hulle moet ook verseker dat alle bepalings, verantwoordelikhede en verpligtinge duidelik uiteengesit is. Dit is raadsaam, indien enige onduidelikhede ontstaan, om regsadvies in te win voordat die huurkontrak onderteken word.

Verwysings:

Wet op Huurbehuising Nr 50/1999, soos gewysig deur Wysigingswet op Beheer van Huurbehuising  Nr 43/2007

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Opskortende voorwaardes in ‘n koopkontrak: Weet wat jou verpligtinge is

A2Stel jou voor dat jy ‘n koopkontrak onderteken om jou droomhuis te koop en later uitvind dat die kontrak verval het, omdat jou verband een dag te laat goedgekeur is. Die situasie kan verder vererger word indien die Verkoper ‘n beter aanbod vir sy eiendom ontvang en die beter aanbod aanvaar.

Indien ‘n koopkontrak onderhewig gemaak word aan die vervulling van ‘n opskortende voorwaarde sal sodanige kontrak verval indien daar nie betyds aan die voorwaarde voldoen word nie. Dit is bevestig in die saak van Marais v Kovacs Investments 724 (Pty) Ltd [2009] 1 All SA 174 (C) (hierna “die Marais-saak” genoem). Daar is dan geen kontrak tussen die partye vir die koop van die eiendom nie en die Verkoper is vry om die eiendom aan ‘n derde party te verkoop.

Voorbeelde van ‘n opskortende voorwaarde is die verkryging van verbandgoedkeuring of die verkoop van die Koper se bestaande eiendom voor ‘n sekere datum. Dit is baie belangrik vir sowel die Koper as die Verkoper om te let op die bewoording van hierdie klousules en seker te maak dat albei partye hulle verpligtinge verstaan.

Die volgende is ‘n voorbeeld van die bewoording van ‘n opskortende voorwaarde met betrekking tot die goedkeuring van ‘n verband, soms ook na verwys as die “verbandvoorwaarde”- klousule: 

Hierdie Koopkontrak is onderhewig daaraan dat die Koper verbandgoedkeuring van ‘n finansiële instansie bekom ten bedrae van  R1 500 000 voor 2 Desember 2013, by gebreke waarvan hierdie ooreenkoms sal verval.

Sou, in die bogenoemde voorbeeld, ‘n verband vir die bedrag van R1 400 000, met ander woorde R100 000 minder as die vereiste bedrag, goedgekeur word voor 2 Desember 2013, sal daar nie aan die voorwaarde voldoen word nie en sal die kontrak dus verval. Net so, indien ‘n verband ten bedrae van R1 500 000 eers op 5 Desember 2013 goedgekeur word, sal daar nie betyds aan die voorwaarde voldoen word nie, en sal die kontrak ook verval, soos bevestig in die saak van Meyer v Barnardo and another 1984 (2) SA 580 (N).

Die partye kan egter ooreenkom om die tyd waarbinne die opskortende voorwaarde vervul moet word, te verleng. Sodanige verlenging moet op skrif gestel en onderteken word deur beide die Verkoper en die  Koper, soos per die vereistes van die Wet op Vervreemding van Grond 68 van 1981.Dit moet ook gedoen word voordat die tydperk waarvoor voorsiening gemaak word in die opskortende voorwaarde, verstryk het. In die bogenoemde voorbeeld sou dit beteken dat die partye die verlengingsdokument voor 2 Desember 2013 sal moet onderteken om te voorkom dat die koopkontrak verval. In die Marais-saak het die hof bevind dat selfs indien die opskortende voorwaarde in die koopkontrak gevoeg was tot die uitsluitlike voordeel van die Koper, die Koper sy voorneme om van die vereistes van die klousule afstand te doen, aan die Verkoper moes meedeel voordat die tydperk waarvoor voorsiening gemaak is, verval het.

In die Marais-saak het die partye ‘n skriftelike koopkontrak aangegaan met ‘n opskortende voorwaarde dat ‘n verband ten bedrae van R10 149 072 teen 15 Augustus 2005 verkry moes word. Die Koper het egter slegs ‘n verband ten bedrae van R9 650 000 verkry, welke verband op 2 Augustus 2005 toegestaan is. Die respondent se prokureurs het aangevoer dat die opskortende voorwaarde wesenlik vervul is omdat die tekort na hul mening net ‘n “klein tekort” en dus ‘n onbeduidende bedrag in vergelyking met die koopprys was. Die hof het nie saamgestem met hierdie stelling nie en bevind dat daar nie gesê kan word dat dit die partye se bedoeling was dat daar aan die opskortende voorwaarde voldoen is op enige ander manier as dit wat uitdruklik in die koopkontrak gestipuleer is nie. Die hof het bevind dat die kontrak dus verval het.

As ‘n opskortende voorwaarde nie vervul gaan word in die periode wat daaraan toegeken word in die koopkontrak nie, is dit raadsaam om eerder die nodige voorsorgmaatreëls te tref en sodoende te vermy dat die koopkontrak verval. Ons stel voor dat u ‘n professionele persoon raadpleeg vir advies in hierdie verband.

Verwysings: 

Kontraktereg, UNISA 2004
Selfstudie Aktekursus vir Prokureurs, Gawie le Roux
Alienation of Land Act 68 of 1981
Marais v Kovacs Investments 724 (Pty) Ltd [2009] 1 All SA 174 (C)
Meyer v Barnardo and another 1984 (2) SA 580 (N)

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.