Tag Archives: eiendom

Opskortende voorwaardes in ‘n koopkontrak: Weet wat jou verpligtinge is

A2Stel jou voor dat jy ‘n koopkontrak onderteken om jou droomhuis te koop en later uitvind dat die kontrak verval het, omdat jou verband een dag te laat goedgekeur is. Die situasie kan verder vererger word indien die Verkoper ‘n beter aanbod vir sy eiendom ontvang en die beter aanbod aanvaar.

Indien ‘n koopkontrak onderhewig gemaak word aan die vervulling van ‘n opskortende voorwaarde sal sodanige kontrak verval indien daar nie betyds aan die voorwaarde voldoen word nie. Dit is bevestig in die saak van Marais v Kovacs Investments 724 (Pty) Ltd [2009] 1 All SA 174 (C) (hierna “die Marais-saak” genoem). Daar is dan geen kontrak tussen die partye vir die koop van die eiendom nie en die Verkoper is vry om die eiendom aan ‘n derde party te verkoop.

Voorbeelde van ‘n opskortende voorwaarde is die verkryging van verbandgoedkeuring of die verkoop van die Koper se bestaande eiendom voor ‘n sekere datum. Dit is baie belangrik vir sowel die Koper as die Verkoper om te let op die bewoording van hierdie klousules en seker te maak dat albei partye hulle verpligtinge verstaan.

Die volgende is ‘n voorbeeld van die bewoording van ‘n opskortende voorwaarde met betrekking tot die goedkeuring van ‘n verband, soms ook na verwys as die “verbandvoorwaarde”- klousule: 

Hierdie Koopkontrak is onderhewig daaraan dat die Koper verbandgoedkeuring van ‘n finansiële instansie bekom ten bedrae van  R1 500 000 voor 2 Desember 2013, by gebreke waarvan hierdie ooreenkoms sal verval.

Sou, in die bogenoemde voorbeeld, ‘n verband vir die bedrag van R1 400 000, met ander woorde R100 000 minder as die vereiste bedrag, goedgekeur word voor 2 Desember 2013, sal daar nie aan die voorwaarde voldoen word nie en sal die kontrak dus verval. Net so, indien ‘n verband ten bedrae van R1 500 000 eers op 5 Desember 2013 goedgekeur word, sal daar nie betyds aan die voorwaarde voldoen word nie, en sal die kontrak ook verval, soos bevestig in die saak van Meyer v Barnardo and another 1984 (2) SA 580 (N).

Die partye kan egter ooreenkom om die tyd waarbinne die opskortende voorwaarde vervul moet word, te verleng. Sodanige verlenging moet op skrif gestel en onderteken word deur beide die Verkoper en die  Koper, soos per die vereistes van die Wet op Vervreemding van Grond 68 van 1981.Dit moet ook gedoen word voordat die tydperk waarvoor voorsiening gemaak word in die opskortende voorwaarde, verstryk het. In die bogenoemde voorbeeld sou dit beteken dat die partye die verlengingsdokument voor 2 Desember 2013 sal moet onderteken om te voorkom dat die koopkontrak verval. In die Marais-saak het die hof bevind dat selfs indien die opskortende voorwaarde in die koopkontrak gevoeg was tot die uitsluitlike voordeel van die Koper, die Koper sy voorneme om van die vereistes van die klousule afstand te doen, aan die Verkoper moes meedeel voordat die tydperk waarvoor voorsiening gemaak is, verval het.

In die Marais-saak het die partye ‘n skriftelike koopkontrak aangegaan met ‘n opskortende voorwaarde dat ‘n verband ten bedrae van R10 149 072 teen 15 Augustus 2005 verkry moes word. Die Koper het egter slegs ‘n verband ten bedrae van R9 650 000 verkry, welke verband op 2 Augustus 2005 toegestaan is. Die respondent se prokureurs het aangevoer dat die opskortende voorwaarde wesenlik vervul is omdat die tekort na hul mening net ‘n “klein tekort” en dus ‘n onbeduidende bedrag in vergelyking met die koopprys was. Die hof het nie saamgestem met hierdie stelling nie en bevind dat daar nie gesê kan word dat dit die partye se bedoeling was dat daar aan die opskortende voorwaarde voldoen is op enige ander manier as dit wat uitdruklik in die koopkontrak gestipuleer is nie. Die hof het bevind dat die kontrak dus verval het.

As ‘n opskortende voorwaarde nie vervul gaan word in die periode wat daaraan toegeken word in die koopkontrak nie, is dit raadsaam om eerder die nodige voorsorgmaatreëls te tref en sodoende te vermy dat die koopkontrak verval. Ons stel voor dat u ‘n professionele persoon raadpleeg vir advies in hierdie verband.

Verwysings: 

Kontraktereg, UNISA 2004
Selfstudie Aktekursus vir Prokureurs, Gawie le Roux
Alienation of Land Act 68 of 1981
Marais v Kovacs Investments 724 (Pty) Ltd [2009] 1 All SA 174 (C)
Meyer v Barnardo and another 1984 (2) SA 580 (N)

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

My broer se oppasser: Die onbetaalde boukontrakteur en die verrykte eienaar

article3nl‘n Boukontrakteur het ‘n geldige en bindende, geskrewe boukontrak gesluit met ‘n beslote korporasie vir die oprigting en bou van ‘n residensiële eiendom op ‘n erf geregistreer in die naam van die enkele lid van die beslote korporasie en ‘n derde party.

Ten spyte daarvan dat die finale betalingsertifikaat steeds uitstaande, betaalbaar en verskuldig was, is okkupasie verleen en het die boukontrakteur die besit van die eiendom teruggegee aan die eienaars van die erf, en daardeur sy bouspan opgegee.

Die boukontrakteur het intussen dagvaarding, gebaseer op die boukontrak, uitgereik teen die beslote korporasie. Die beslote korporasie het egter geen bates nie. Die vraag wat ontstaan is of die boukontrakteur ‘n alternatiewe eis teen die mede-eienaars van die erf het vir verryking. Die erf is immers verbeter deur die oprigting van ‘n woning.

Die ontwikkeling van die verrykingsreg in Suid-Afrika is ‘n gevoelige slag toegedien in die uitspraak deur Jansen R in Couws v Jester Pools (Pty) Limited 1968 (3) SA 563 (T). Die hof het ‘n baie eng interpretasie van die verrykingsreg ingeneem en die hantering van eise daarvolgens.

Jester Pools wie ‘n swembad op ‘n eiendom opgerig, was onder die indruk dat die persoon met wie hulle gekontrakteer het, die eienaar van die eiendom was. In werklikheid, het hulle met ‘n derde gekontrakteer. Die hof het bevind dat Jester Pools nie ‘n verrykingseis het teen die werklike eienaar van eiendom nie, ongeag of die eisbedrag bereken is op die verhoging van die waarde van die eiendom of die werklike uitgawe van die swembad opgerig. Jester Pools moes die verlies aanvaar en boonop die regskostes van die eienaar ook betaal.

Die “oppasser van sy broer se goedere”, welke ‘n persoon of ‘n entiteit kan wees en wie optree in die belang van ‘n ander, kan in sekere omstandighede kostes aangaan of uitgawes oploop. Die verhaling van hierdie kostes of uitgawes kan problematies wees.

Afhangend van die feitestel, kan ‘n eis ingestel word óf van verryking (conditio indebiti or conditio sine causa) óf gebaseer op ongemagtigde bestuur (negotiorum gestio).

Enige eis gebaseer op verryking hetsy as conditio indebiti of conditio sine causa conditio indebiti of conditio sine causa, het vier, feitelik soortgelyke essensiële elemente waaraan ‘n eiser moet voldoen ten einde suksesvol te wees.

Die elemente van verryking behels in kort die verryking van ‘n ander ten koste van die oppasser en die verarming van die oppasser sonder enige regverdiging daarvan.

‘n Negotiorum gestio-eis het ook vier essensiële elemente.

Eerstens, die oppasser moes die sake van ‘n ander bestuur het. Hierdie oppasser kan ‘n maatskappy, trust or ‘n natuurlike persoon wees. Die sake van ‘n maatskappy, trust of ‘n natuurlike persoon kan bestuur word.

Tweedens, moes die ander onbewus gewees het dat sy sake namens hom bestuur is.

‘n Baie belangrike element is dat die oppasser die bedoeling moes gehad het om die sake van ‘n ander te bestuur.

Vierdens, moes die bestuur van die sake redelik gewees het. Selfs waar die bestuur onsuksesvol gewees het, sal die oppasser ‘n verhalingseis hê. Sou die bestuur egter onredelik gewees het, sal die oppasser geen eis hê nie.

Ten einde suksesvol te wees met ‘n negotiorum gestio-eis, sal ons boukontrakteur aan al die bovermelde essensiële elemente moet voldoen. Die kontraktuele verpligtinge en verantwoordelikhede tussen die boukontrakteur en die korporasie negeer die vereiste van die bedoeling van die boukontrakteur om die sake van die korporasie te bestuur het. Of die vraag of sodanige bestuur redelik was. Die Couws v Jester Pools-uitspraak het die boukontrakteur se eis beperk tot die bepalings van die kontrak, met die gepaardgaande risiko van ‘n leë vonnis met weinig indien enige hoop om verhaling van die uitstaande bedrag.

Gelukkig vir ons boukontrakteur, het twee uitsprake amper dertig jaar na die Couws v Jester Pools-uitspraak, die weg gebaan vir ‘n uitbreiding van die negotiorum gestio of ongemagtigde bestuur namens ‘n derde in ‘n “uitgebreide” actio negotiorum gestorum or the actio negotiorum utilis. Hierdie ontwikkeling sal veral die boukontrakteur ten behoewe wees aangesien hy geen bedoeling gehad het om die sake van ‘n ander te bestuur nie en/of waar die redelikheid van die bestuur in twyfel getrek word.

In ABSA Bank Limited t/a Bankfin v Stander t/a CAW Paneelkloppers 1998 (1) SA 939 (C) omskryf Van Zyl R in besonderhede die ontwikkeling van die Suid-Afrikaanse verrykingsreg. Die uitspraak gee ‘n kursoriese dog gedetailleerde agtergrond insae in hierdie spesifieke afdeling van ons reg.

Hierdie uitspraak brei die reikwydte van die verrykingsreg uit. Alhoewel ‘n algemene verrykingsaksie steeds nie voorgestel of aanvaar word nie, word die leemtes gelaat deur die Couws v Jester Pools-uitspraak ten minste te ingevul.

Die appèlhof besin hieroor in die tweede uitspraak, McCarthy Retail Limited v Shortdistance Carriers CC, gelewer deur Schutz AR op 16 Maart 2001 onder saak nommer 110/1990. Die uitspraak onderskei die benarde posisie van ons boukontrakteur, maar die uitspraak handel nie spesifiek daarmee nie. Die sydelingse opmerkings voer die aangeleentheid wel verder en helder die gesag aangehaal in die uitspraak, op.

Die gewaande onregverdighede voortspruitend uit die Couws v Jester Pools-uitspraak is reggestel.

Daarvolgens kan ons boukontrakteur ‘n alternatiewe eis teen die geregistreerde eienaars van die erf waarop die woning opgerig is, instel. Sou die beslote korporasie nie in staat wees om die betalingsverpligting teenoor ons boukontrakteur na te kom nie, kan die eienaars van die erf dalk net hul oppasser moet vergoed daarvoor.

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Kliek hier om die volledige vrywaring te sien