Trustees van Beheerliggaam mag nie water of elektrisiteit na ‘n eenheid afsny as ‘n skuldinvorderingsmetode nie

article3Vir sowel die trustees van ‘n beheerliggaam as die bestuursagent is die wanbetaling van heffings ‘n probleem wat kort-kort opduik.  Dit is egter die wyse waarop die wanbetaler hanteer en die uitstaande skuld ingevorder word, wat die verskil gaan maak tussen ‘n behoorlik funksionerende en finasieël gesonde deeltitelskema, of ‘n dreigende rampgebied.

In hierdie taai ekonomiese tye beskou baie eienaars van eenhede in deeltitelskemas die betaling van die maandelikse heffing as ‘n opsionele uitgawe ten einde ‘n knypende begroting te laat klop.  As ‘n eienaar eers eenmaal daarmee weggekom het om nie die heffing te betaal nie, word so ‘n eienaar maklik in die versoeking gelei om gereeld wan te betaal, en te meer waar die Trustees en bestuursagent stadig reageer op die wanbetaling.  Die probleem word vererger deur die feit dat die maandelikse heffings versigtig bereken word voor die algemene jaarvergadering om so klein as moontlik te wees, juis ten einde eienaars tegemoet te kom.  Klein heffings word egter maklik oor ‘n paar maande ‘n wesentlike uitstaande skuld, vererger deur opgelope rente.

‘n Kontantvloei van ‘n beheerliggaam, wat grootliks afhanklik is van tydige betalings deur al die lede om die maandelikse verpligtinge; byvoorbeeld munisipale rekeninge vir waterverbruik, sekuriteit, die elektrisiteitsverbruik van gemeenskaplike areas en die gewone instandhouding van die eiendom na te kom, word ernstig benadeel deur wanbetalers. Waar ‘n beheerliggaam nie groot finansiële reserwes het om op te steun in die geval van wanbetaling deur die lede nie, kan ‘n paar wanbetalers ‘n onnodige finansiële las op ander lede plaas. Spesiale heffings is al in sommige gevalle ingestel om die beheerliggaam in staat te stel om die nodigste finansiële verpligtinge na te kom.

Baie trustees en bestuursagente neem soms die reg in eie hande ten einde die uitstaande bedrae in te vorder.  Van hierdie metodes sluit die (onwettige) afsny van elektrisiteits- en watertoevoer na die eenhede in.  In sommige gevalle het die beheerliggaam selfs reëls goedgekeur wat hierdie tipe optrede en aksies goedkeur.  Daar is legio regverdigings vir hierdie optrede deur trustees en bestuursagente, waarvan geen op goeie regsbeginsels berus of sal staan in die hof nie.

Waar trustees of bestuursagente die elektrisiteits- en/of watertoevoer van die betrokke eenheid (onwettig) afsny, of daarvoor voorsiening gemaak is in die reëls of nie, druis dit nie net in teen die eienaar se grondwetlike reg op water en teen die elektrisiteitswetgewing nie, maar is dit lynreg in botsing met die spesifieke bepalings van die Wet op Deeltitelskemas, Wet 95 van 1986 soos gewysig (“die Wet”). Hierdie standpunt is deur die howe bevestig.  Sodanige trustees en bestuursagente, en die trustees in hul persoonlike hoedanigheid, loop die risiko van ‘n aansoek deur die eienaar of okkupeerder teen die spoliëring van sulke dienste, of vir toegang met ‘n hofbevel vir onmiddellike aansluiting.   Die beheerliggaam of bestuursagent mag nie inbreuk maak op elektrisiteits- of watertoevoer aan ‘n eenheid nie.  ‘n Kostebevel ten gunste van die eienaar of okkupeerder, indien nie op ‘n bestrawwende skaal nie, rooi gesigte en baie vrae om te beantwoord op die volgende algemene vergadering, kan die lot van sulke trustees en die bestuursagent wees.

Die wet is onomwonde voorskriftelik in artikel 37 (2) en bepaal dat Trustees enige  hof, insluitende die Landdroshof, in ‘n aksie moet nader vir die verhaling van enige en alle bydraes gehef ingevolge artikel 37(1), wat kan insluit maandelikse heffings, spesiale heffings, rente, en regskoste op ‘n prokureur- en kliënteskaal. Nóg die trustees nóg die bestuursagent het enige keuse hieroor.

Tydige invorderingsoptrede teen eienaars wanneer wanbetaling geskied, is die beste verweer.  Die trustees moet derhalwe seker maak dat die aangestelde bestuursagent óf ‘n bewese invorderingsgeskiedenis óf ‘n gedetailleerde invorderingsplan het.  Ons is almal deeglik bewus daarvan dat die gereg sy eie gang gaan en dat dit soms maande kan neem voordat ‘n verstekvonnis toegestaan en ‘n lasbrief uitgereik word. Uitstel van die invorderingsproses vererger die probleem met die uitstaande heffingsrekening wat in ‘n oogwink ‘n kommerwekkende bedrag kan beloop, met ‘n gepaardgaande addisionele las vir betalende eienaars.

Trustees moet daarom maandelikse betalings wat ontvang word goed dophou en verseker dat wanbetalers onmiddelik en sonder versuim deur die bestuursagent aangespreek word.  As die wanbetaler volhard in sy optrede moet die aangeleentheid so spoedig moontlik oorhandig word aan ‘n bevoegde invorderingsprokureur.  Hoe gouer des te beter.  Die ou gesegde van “ver van jou goed naby jou skade” is in hierdie geval baie toepaslik.  Trustees moet verseker dat die bestuursagent spoedig en effektief aan enige wanbetaling aandag skenk, nie net in belang van hul eie eiendomsbelegging nie, maar ook die belang van ander eienaars in dieselfde deeltitelskema.

Lees gerus die uistpraak van Blieden R, met Serobe WR instemmend, in die aangeleentheid van  Queensgate Body Corporate v MJV Claesen gelewer op 26 November 1998 in die Witwatersrand Plaaslike Afdeling onder saaknommer A3076/1998, en die ander sake waarna daarin verwys word.

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.