Monthly Archives: April 2015

Is daar beperkings op eiendomsreg?

A1Dit is ‘n algemene beginsel in die sakereg dat eiendomsreg nie absolute en onbeperkte inhoudsbevoegdhede aan ‘n eienaar verleen nie, maar dat daar verskeie beperkings daarop bestaan in belang van die gemeenskap en ten gunste van ander persone.

Die belangrikste beperking op die eienaar in belang van die gemeenskap in die algemeen is geleë in die betaling van belasting aan die staat ten opsigte van sekere roerende en onroerende bates. In die geval van onroerende bates bestaan daar verskeie maatreëls om grond tot die beskikking van ‘n groter deel van die gemeenskap te stel, wat impliseer dat herstel van grondregte en grondverskaffing verskeie onteieningsmaatreëls noodsaak. Voorts bestaan daar verskeie maatreëls met betrekking tot omgewingsbewaring en fisiese beplanning wat in die belang van die gemeenskap beperkings op ‘n eienaar se inhoudsbevoegdhede tot gevolg het. Beperkende maatreëls met betrekking tot onroerende bates is hoofsaaklik gebaseer op die verbod op die gebruik van sodanige goedere tot nadeel van die gemeenskap, soos byvoorbeeld in die geval van motorvoertuie, vuurwapens en afhanklikheidsvormende stowwe.

Daar bestaan ook beperkings wat nie primêr op die belange van die gemeenskap gerig is nie, maar wat die uitoefening van ‘n eienaar se inhoudsbevoegdhede beperk in belang van ander individue. Die bekendste voorbeeld hiervan is die burereg, wat bepaal dat die grondeienaar nie sy grond sodanig mag gebruik dat dit ‘n onredelike las of nadeel vir bure inhou nie. Die redelikheidsmaatstaf bepaal in hierdie omstandighede dat ‘n eienaar van onroerende eiendom sy eiendomsbevoegdhede binne redelike perke mag uitoefen, en dat die buureienaar of okkupeerder die eienaar se eiendomsbevoegdheid binne redelike perke moet verduur.

Ander voorbeelde van die toepassing van die redelikheidskriterium in die geval van burereg is die verpligting tot sydelingse en oppervlaktesteun, maatreëls met betrekking tot geboue wat erfgrense oorskry, die wedersydse verpligting ten opsigte van natuurlike afvloei van water en die bekamping van gevare.

Ander persone benewens die eienaar kan ook bepaalde inhoudsbevoegdhede (byvoorbeeld gebruiksregte) ten opsigte van onroerende of roerende bates van die eienaar verkry. Houers van beperkte saaklike regte verkry inhoudsbevoegdhede ten opsigte van die saak, wat die eienaar se eiendomsreg op die saak beperk deurdat dit ‘n las op die saak teweegbring. Sulke beperkings is dus nie net teen die eienaar afdwingbaar nie, maar ook teen alle daaropvolgende eienaars van die saak. Sekere vorderingsregte van persone teen die eienaar kan ook tot gevolg hê dat sodanige regshebbendes inhoudsbevoegdhede ten opsigte van die saak verkry. Aangesien die vorderingsregte egter net teen die eienaar persoonlik afdwingbaar is en nie ‘n saaklike las tot gevolg het waardeur die saak beswaar word nie, is dit nie teen daaropvolgende eienaars afdwingbaar nie.

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

What does a suspensive condition in a contract really mean?

A2Most people that have bought a property may have noticed a clause dealing with suspensive conditions in the contract of sale. Usually these conditions relate to deposits that need to be paid, financing that has to be procured and/or another property that needs to be sold before the sale can be confirmed. The interpretation appears straightforward enough – meet the requirements, and the contract is valid; fail to meet the requirements and the contract is invalid. But is it really that straightforward? And what are the consequences of non-compliance?

In layman’s terms a condition contained in a contract can be described as a provision that defers the obligation(s) of a party in the contract to the occurrence of some future uncertain event. This is usually termed a ‘suspensive condition’ or a ‘condition precedent’.

Legally a suspensive condition can be described as a condition, which suspends the operation or effect of one, or some, or all, of the obligations under a contract until the condition is fulfilled. If the condition is not fulfilled then no contract comes into existence. Once the condition is fulfilled, the contract and the mutual rights of the parties relate back to, and are deemed to have been in force from, the date of the signature of the agreement and not the date of the fulfilment of the condition.

The Supreme Court of Appeal recently confirmed that where a suspensive condition is not fulfilled timeously it lapses and the parties are not bound by it, even though one party has performed fully.

In the matter of Africast (Pty) Limited v Pangbourne Properties Limited the parties concluded a contract for the development of commercial property in an area in Gauteng. One of the suspensive conditions in the contract was that Pangbourne’s board of directors had to approve the contract and written approval had to be presented to Africast within seven working days from the date of conclusion of the contract. The contract was signed on 11 April 2007 and Pangbourne’s board of directors approved the contract on 20 April 2007, however the written approval was only provided on 25 April 2007 to Africast, which was after the required seven-day period. Pangbourne decided after 18 months that since the suspensive condition had not been met within the stipulated period, it was not bound by the contract and refused to deliver the required guarantees. At that stage buildings had already been constructed by Africast in terms of the agreement.

The Court confirmed Pangbourne’s view that since the suspensive condition in the contract had not been fulfilled timeously no contract had come into existence and that the contract had lapsed due to non-fulfilment of the suspensive condition. The Court came to this conclusion notwithstanding the fact that both parties had performed in terms of the agreement for some 18 months.

The most common appearance of suspensive conditions is in contracts involving the sale of immovable property such as a house, flat, plot, or farm. The conditions that are generally encountered in the contract of sale is that the sale is subject to the purchaser obtaining a bond from a financial institution and/or that the sale is subject to the purchaser selling his existing property within a certain period.

It is important to bear in mind that suspensive conditions are usually inserted in a contract for the benefit of one of the parties to the contract. In the abovementioned scenario, the suspensive conditions are included for the protection of the purchaser. Should the purchaser fail to obtain a bond and/or sell his existing property within the required period, the contract would not have any force or effect and the purchaser will not be bound to the terms and conditions of the contract. Non-fulfilment of a suspensive condition renders the contract void and should the parties still wish to continue with the sale, a new contract of sale must be concluded.

If a suspensive condition is included for the benefit of a particular party to a contract, such suspensive condition can be waived at any time prior to the lapsing of the time for the fulfilment of the suspensive condition by the party for whose benefit the condition was included. Having regard to the scenarios mentioned above, the purchaser may accordingly at any time before the lapsing of the period of the suspensive condition, inform the seller that he waives the suspensive condition and the contract is no longer subject thereto. This will then make the contract unconditional and the purchaser and seller will be bound to the terms of the contract.

It is always prudent to tread carefully when entering into a contract that is subject to a suspensive condition. Be aware of the stipulated periods for compliance, for whose benefit the conditions are inserted and the requirements to prove compliance. If necessary, ensure you seek legal advice before you sign the contract and obtain advice before you waive any conditions that have been inserted for your benefit.

This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Waarom neem die oordrag van my eiendom so lank?

A3Nadat ‘n koopkontrak onderteken is wil die kopers meestal met groot opgewondenheid en so gou moontlik in die eiendom intrek.  Wanneer hulle egter in kennis gestel word van die proses wat voor registrasie moet plaasvind, plaas dit dikwels ‘n demper op hulle opwinding.  Gepaardgaande hiermee kan daar selfs vertragings met die transaksie voorkom.

Ten einde onnodige frustrasie te voorkom is dit noodsaaklik dat die partye wat by die transaksie betrokke is die prosesse verstaan en bewus sal wees dat vertagings soms onvermydelik is.  Behalwe moontlike vertragings is daar ‘n aantal prosesse wat gevolg moet word voordat ‘n eiendom in die koper se naam geregistreer kan word.

Uit die staanspoor moet vasgestel word of ‘n geldige en bindende koopkontrak tussen die partye tot stand gekom het.  Indien dit nie die geval is nie, sal ‘n geldige en bindende kontrak eers tussen die partye aangegaan moet word.

Die koopkontrak is normaalweg die beginpunt van ‘n transaksie vir ‘n aktebesorger aan wie die opdrag gegee is om die oordrag te hanteer.  Die aktebesorger staan ook bekend as die transportprokureur en is gewoonlik die hoofskakel tussen die ander prokureurs wat met die oordragtransaksie gemoeid is. Ander betrokke prokureurs is gewoonlik die verbandprokureur en/of verbandkansellasieprokureur.

‘n Belangrike rol van die transportprokureur is om enige verbandhouers, byvoorbeeld banke, in kennis te stel van die transport sodat enige kennisgewingperiodes vir die kansellasie van verbande ‘n aanvang kan neem.  Die kennisgewingtydperk is gewoonlik 90 dae.  As die verband gekanselleer word voordat die tydperk verstryk het kan daar boetes betaalbaar wees.  Die transport kan dus moontlik vertraag word as gevolg van die kennisgewingtydperk.

Indien die koper ‘n nuwe verband wil registreer om die transaksie te finansier sal ‘n verbandprokureur aangestel word.  Aangesien die transportprokureur nie normaalweg bewus sal wees wie die verbandprokureur is wat opdrag ontvang het om die verbandregistrasie te doen nie, sal die bank gewoonlik die verbandprokureur meedeel wie die transport sal hanteer.  Die verbandprokureur sal dan eerste met die transportprokureur skakel.

Verkryging van die verskillende sertifikate, kwitansies en toestemming wat van toepassing mag wees op die betrokke transaksie, neem ook tyd in beslag.  Voorbeelde van hierdie dokumente is die belastinguitklaringsertifikaat, hereregtekwitansie, huiseienaarsvereniging se toestemming tot die oordrag, heffingklaringsertifikaat, elektriesenakoming-sertifikaat en loodgietersertifikaat.

Die hereregtekwitansie word van die Ontvanger van Inkomste verkry en moet met alle eiendomstransaksies ingedien word, selfs al is geen hereregte betaalbaar aan die Ontvanger van Inkomste nie.  Gedurende 2013 het dit ongeveer sewe werksdae geneem vanaf indiening van die versoek totdat die hereregtekwitansie uitgereik is.

Die belastingklaringsertifikaat word van die plaaslike munisipaliteit in die gebied waar die betrokke eiendom geleë is, verkry.  Die transportprokureur sal eerstens die munisipaliteit versoek om hom in te lig watter bedrag hulle benodig om die sertifikaat uit te reik.  Na ontvangs daarvan kan die bedrag betaal word en die transportprokureur wag dan vir ontvangs van die uitgereikte sertifikaat. Die tyd wat hiervoor nodig is verskil van munisipaliteit tot munisipaliteit.  Gedurende 2013 is syfers in die Stad Kaapstad meestal uitgereik op dieselfde dag waarop dit versoek is en is die sertifikaat binne ongeveer vyf werksdae na betaling, uitgereik.  Hierdie tydraamwerk word grootliks daardeur beïnvloed of die munisipaliteit op ‘n elektroniese stelsel werk of nie.

Indien die eiendom geleë is in ‘n gebied waar ‘n huiseienaarsvereniging gestig is sal daar normaalweg ‘n titelaktevoorwaarde wees ingevolge waarvan die huiseienaarsvereniging se toestemming verkry moet word voordat die oordrag kan plaasvind.  Die tyd wat dit neem vir die uitreiking van hierdie sertifikaat verskil van een huiseienaarsvereniging tot die ander.

Wanneer ‘n loodgieter of elektrisiën ‘n eiendom inspekteer kan gevind word dat bepaalde herstelwerk eers gedoen moet word voordat die sertifikate uitgereik kan word.  As die werk wat uitgevoer moet word aansienlik is kan dit groot vertragings met die transaksie veroorsaak.

Indien die eiendom verkoop word deur ‘n eksekuteur van ‘n bestorwe boedel, moet die toestemming van die Meester van die Hooggeregshof eers verkry word voordat die eiendom getransporteer kan word.  Indien die Meester van die Hooggeregshof weier om sodanige toestemming te verleen alvorens aan sekere vereistes voldoen is, kan dit tot groot vertragings lei.

Sodra die transportprokureur tevrede is dat alle relevante dokumente gereed is, sal hy reël vir gelyktydige indiening by die Aktekantoor deur al die prokureurs betrokke by die transaksie.  Dit is dus noodsaaklik dat die verbandprokureur teen hierdie tyd die nodige toestemming van die verbandhouer ontvang het om voort te gaan met indiening en dat die verbandkansellasieprokureur die nodige toestemming gereed het om die bestaande verband/e wat oor die eiendom geregistreer is, te kanselleer.

Nadat al die dokumente by die Aktekantoor ingedien is volg daar ‘n interne proses wat ‘n verskillende tydsbestek in die verskillende Aktekantore kan hê.  Hierdie tydsbestek kan ook  binne ‘n bepaalde Aktekantoor wissel.  Die beste is om jou aktebesorger te raadpleeg oor die tydsbestek wat in enige gegewe stadium van toepassing is.

Die lys van moontlike vertragings in ‘n transaksie wissel van een transaksie tot die ander en die moontlikhede is eindeloos.  Dit is raadsaam om met jou transportbesorger te skakel vir ‘n verduideliking sou jy voel dat die proses te lank neem.

Verwysings:  Aktebesorging, UNISA 2004, Departement Privaatreg, Ramwell, Brink & West

Saamgestel deur Riëtte Nel

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

 

Baardskeerdersbos – Strandveld – heart of the Overberg

A4Guthrie & Theron has opened an office in Baardskeerdersbos in 2007 and after many successful sales, the office is going from strength to strength offering a ONE STOP SERVICE to clients.

The B’bos valley is a haven of tranquility surrounded by tourism hotspots such as Gansbaai, where Danger Point lighthouse and the Strandveld museum is worth a visit. On route to Agulhas, B’bos is worth a stop or a stay-over in one of the self-catering cottages.

Take a stroll through the village, meet Manie Groenewald ( Baardskeerdersbos Boereorkes leader). Visit the artists on The B’bos Art Route open weekends (next open weekend 18 & 19 April 2015) or the B’bos Art Gallery on the main road.

Worth a visit is Lokal in B’Bos Deli & Wine shop on the main road (open on B’Bos Art Route Open Weekend). Lunch & Dinner: Marietjies or Strandveld Pub & Grill.

Upgrading of the road between Gansbaai/Baardskeerdersbos/Elim/Bredasdorp/Cape Agulhas from gravel to tar surface has started and completion date May 2015.

Think about buying a property in B’bos, this is the right time!