Monthly Archives: December 2012

Read your lease! The sad tale of the tenant who didn’t

It may seem an obvious thing to do, but how many of us actually read contracts we are signing, before we sign them?  Another reminder from our courts of the dangers of “signing blind” is the recent case of the tenant who didn’t read his lease, and paid the price.

The tenant had bought a restaurant in a shopping mall from the previous tenant.  He had never read his written lease, and his belief that he had the use of a courtyard for outside seating was based on what the previous tenant had told him.  In fact the lease gave him no such right to use the courtyard, and he was unable to convince the Court to assist him on any other basis.

Commenting that “A reasonable person in the position of [the tenant] would at least have read the lease agreement”, the Court granted an order ejecting him from the courtyard.

The punch line

If you have any doubt at all about anything you are signing, take proper advice before you sign it!

© DotNews, 2005-2012. This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Link

R219 000.00 – 24 Du Toitstraat, Franskraal (Onbeboude residensiële erf).

KAN DIT WEES? HIERDIE SEE UITSIG TEEN HIERDIE PRYS! PRYS NIE VERDER ONDERHANDELBAAR NIE.

Groot hoek erf van 875 m².

ASEMROWENDE UITSIGTE VANUIT ELKE HOEK!

Hierdie is een van die vele eiendomme op ons webtuiste wat met groot sorg uitgekies is ten einde u kosbare tyd nie te verspil nie. U word blootgestel aan die BESTE van die bestes. Waarde vir u geld is aan die orde van die dag! Oorspronklike kosprys gedurende Mei 2005: R390 000.00. Huidige munisipale waardasie vanaf 1 Julie 2012: R405 000.00.  Moenie hierdie uitstekende geleentheid laat verby gaan nie.

Vir verdere besonderhede kontak ons gerus by een van die volgende:
Webtuiste: www.gtproperty.co.za.
Verw Nr: 561173.
Skakel Johann Dippenaar: 082 926 2066

Lees daardie huurkontrak! Die hartseer verhaal van die verhuurder wat dit nie gedoen het nie

Dit klink vanselfsprekend, maar hoeveel van ons lees regtig die hele dokument deur, wanneer ons ‘n ellelange kontrak onderteken? Wat gebeur as jy ‘n kontrak blindelings onderteken sonder om dit te lees? Ons howe gaan jou optrede nie kan verskoon of jou kan help nie.

Hier het ‘n huurder ‘n restaurant in ‘n besige winkelsentrum van die eienaar (en vorige huurder) gekoop. Hy het nooit die bestaande huurkontrak gelees nie en het net aanvaar dat die gebruik van die aangrensende binnehof by die huur ingesluit was. Die vorige eienaar het hom onder hierdie indruk gebring, hoewel daar geen melding hiervan in die skriftelike huurkontrak was nie. Hy kon die Hof ook nie oortuig dat hy op enige ander basis geregtig sou wees om die binnehof te gebruik nie.

Die Hof bevind dat enige redelike persoon wat hom in die posisie van die huurder sou bevind, ten minste die huurkontrak sou deurgelees het om sy regte en verpligtinge as huurder vas te stel. Die Hof verleen dan ‘n uitsettingsbevel wat die huurder verplig om die binnehof te ontruim.

Die goue draad

Indien jy enigsins onseker is oor enige bepaling in ‘n kontrak wat jy moet teken, neem behoorlike advies voordat jy dit blindelings onderteken.

© DotNews, 2005-2012. Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Is ‘n “doktersbrief” van ‘n sangoma geldig?

‘n Onlangse uitspraak van die Arbeidsappèlhof word deur sommige verkeerdelik geïnterpreteer om te sê dat ‘n sangoma se kennisgewing voortaan dieselfde effek as ‘n doktersbrief sou hê.

Dit is nie die geval nie en dit is belangrik vir beide werkgewers en werknemers om die werklike situasie te verstaan.

Die feite en die bevinding

Hier het die werknemer aansoek gedoen vir ‘n maand se onbetaalde verlof ten einde opleiding as ‘n sangoma te ondergaan. Sy was van mening dat dit noodsaaklik vir haar was en ook vir haar voorvaders en om ook nie die voorvaders te ontstel nie. Sy het ‘n brief van ‘n tradisionele gesondheidswerker ingedien wat die volgende te sê gehad het: “…..was diagnosed to have a PERMINISIONS OF ANCESTORS”. Die brief sê dan verder dat sy onbetaalde verlof benodig om haar inlywing en seremonie te ondergaan ten einde ‘n tradisionele gesondheidswerker te word.

Haar werkgewer het aangebied dat sy vir ‘n week met onbetaalde verlof kon gaan, maar sy het dit van die hand gewys. Sy het toe sonder verdere kennisgewing en in weerwil van haar werkgewer se wense, vir ‘n maand van die werk weggebly. Met haar terugkoms is sy dissiplinêr verhoor en sy is ontslaan as gevolg van wangedrag. Sy het haar ontslag na die KVBA (Kommissie vir Versoening Bemiddeling en Arbitrasie) verwys. Die kommissie bevind dat haar ontslag onregmatig was, dat haar afwesigheid te wyte was aan faktore buite haar beheer en dat die werkgewer se weiering om haar ‘n maand se onbetaalde verlof te verleen, haar lewe in gevaar gestel het. Die Kommissie beveel dan dat sy weer aangestel moes word.

Hierdie bevinding word op hersiening deur die Arbeidshof en daarna ook deur die Arbeidsappèlhof bekragtig. Die Hof verwys spesifiek na die verskeidenheid van kulture, tradisies en gelowe in ons diverse samelewing en die noodsaak dat verskillende groepe mekaar se standpunte moet akkommodeer ten einde harmonie binne ‘n verenigde samelewing daar te stel.

So, na daardie mondvol, waar laat dit jou as werkgewer?

  • Ten eerste moet jy onderskei tussen versoeke vir betaalde siekverlof en onbetaalde verlof.
  • Betaalde siekverlof: Ingevolge die Wet op Basiese Diensvoorwaardes kan tradisionele gesondheidswerkers nie geldige mediese sertifikate uitreik nie (met die uitsondering van sekere sektorale ooreenkomste waar dit wel aanvaarbaar is).  Dit gaan egter verander sodra tradisionele gesondheidswerkers amptelik kan registreer by die Raad van Tradisionele Gesondheidspraktisyns.   Dan sal hulle mediese sertifikate net so geldig wees as die sertifikate van geregistreerde dokters, sielkundiges, tandartse en aanverwante gesondheidspraktisyns.
  • Onbetaalde siekverlof: Die belangrikste punt om hier in te sien, is dat die werknemer nie gevra het vir betaalde siekverlof nie. Sy het ook nie beweer dat sy in die normale sin van die woord siek of ongesond was nie. Gevolglik het die Hof nie probeer vasstel of die brief ‘n geldige mediese sertifikaat was nie. Die vraag was eerder of die werknemer se onbetaalde en ongemagtigde afwesigheid in geheel gesien, onder die omstandighede geregverdig was of nie. Hier het die brief van die tradisionele gesondheidswerker volgens die KVBA en die Hof wel ‘n oortuigende en oorredende rol te speel.
  • Werkgewers: Ons howe se boodskap bly dus deurlopend – wanneer ‘n aansoek vir verlof ingedien word, moet die bona fide kulturele en geloofsoortuiginge as agtergrond in ag geneem word wanneer hierdie versoeke vir verlof oorweeg word. Terselfdertyd word daar ook nie van ‘n werkgewer verwag om ‘n onredelike las as gevolg van sy werknemers se versoeke, op te neem nie.

Neem advies!

Of jy nou ‘n werkgewer of ‘n werknemer is, hier is soms ‘n fyn onderskeid tussen toelaatbaar en ontoelaatbaar. Wees bedag hierop en neem deskundige advies indien jy enigsins onseker is hieroor.

© DotNews, 2005-2012. Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Sick notes from a sangoma – are they valid?

A recent decision of the Labour Appeal Court has been misinterpreted by some as meaning that employers must now unconditionally grant their employees sick leave on the basis of ‘sick notes’ from traditional healers such as sangomas.  That is not correct, and it is important for both employers and employees to understand the true current position.

The facts and the findings

The employee in question had asked for a month’s unpaid leave in order to undergo training as a sangoma, which she considered vital to her well-being (to appease her ancestors and “to avoid incurring their wrath”).  To this end she produced a traditional healer’s certificate to the effect that she “…..was diagnosed to have a PERMINISIONS OF ANCESTORS” and needed unpaid leave “to complete her initiation school final ceremony to become a traditional healer”.

Her employer offered her only one week’s unpaid leave, which she declined.  She then went absent against her employer’s instructions, and on her return she was dismissed for misconduct after a disciplinary enquiry.  She challenged her dismissal in the CCMA, which held it to be substantively unfair and ordered the employee’s reinstatement, finding that her “absence from duty was due to circumstances beyond her control” and that the employer’s refusal to grant her unpaid leave had put her life at risk. The CCMA then ordered that she should be re – appointed.

The Labour Court upheld the CCMA’s award on review, and the Labour Appeal Court confirmed this decision, commenting on the diversity of cultures, traditions and beliefs in our society and the need for “reasonable accommodation of each other to ensure harmony and to achieve a united society”.

So, where does that leave you?

  • Firstly, distinguish between requests for paid sick leave and for unpaid leave.
  • Where paid sick leave is applied for:  Currently traditional healers cannot issue valid Basic Conditions of Employment Act (BCEA) ‘medical certificates’ (with the exception of several sectoral agreements specifically allowing them).  That will change – once traditional healers are registered with the proposed “Traditional Health Practitioners Council”, their medical certificates will be as valid as those issued by registered doctors, psychologists, dentists, and “Allied Health” professionals.
  • Where unpaid leave is applied for:  The employee in this case had not asked for paid sick leave nor had she claimed to be “sick or ill in the conventional sense”.  Consequently, the question wasn’t whether or not the ‘sick note’ amounted to a valid ‘medical certificate’. Rather, the question was whether or not the employee’s unauthorised and unpaid absence from work was, in all the circumstances of the case, justified.  It was in this context that the ‘sick note’ clearly carried a lot of weight with both the CCMA and with the courts that reviewed its findings.
  • Employers:  This is not the first warning from our courts to the effect that, whether dealing with a leave application or with any other workplace issue, you would be well advised to make every reasonable effort to accommodate the bona fide cultural and religious beliefs and practices of all employees – wherever, that is, doing so does not impose an “unreasonable burden” on you.

Take advice!

Whether you are an employer or employee there are some fine distinctions to make here – take advice in doubt.

© DotNews, 2005-2012. This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Loss of support claims: Unmarried couples come in from the cold

The loss of support claim
If the breadwinner in your family is killed or injured as a result of another person’s wrongdoing, you can claim for maintenance and loss of support under what is known in our common law as a “dependants’ action”.  You will need to show that the breadwinner had a “legally enforceable duty to maintain and support” you.

What happens if you weren’t married?

This action has always been available to families in a formal marriage situation, and our courts have in recent times extended it widely – for example to same-sex couples, divorcees, and widows married under both African customary law and Islamic law.

Now the Supreme Court of Appeal has established a further extension to “unmarried persons in heterosexual relationships who have established a contractual reciprocal duty of support”.

The Court held the Road Accident Fund liable to compensate a woman and her daughter for the death in a traffic accident of the man who had been supporting them.  The couple were unmarried but living in a ‘permanent life partnership’ pending preparations for marriage.

Don’t risk not having a co-habitation agreement

For a loss of support action to succeed it is critical for the claimant/s to be able to prove that a legal “duty of support” existed – highlighting once again the benefit to co-habitants of entering into a formal agreement regulating (at the very least) their financial affairs.

© DotNews, 2005-2012. This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Eise vir verlies aan onderhoud: Ongetroude lewensmaats ook nou ingesluit

Die eis vir verlies aan onderhoud

Waar ‘n gesin se broodwinner as gevolg van die onregmatige optrede van ‘n ander beseer of tot sterwe kom, kan sy afhanklikes ‘n eis instel. As eiser, sal jy moet kan aantoon dat die broodwinner regtens verplig was om jou te onderhou en te ondersteun.

Wat gebeur as die partye ongetroud was?

Hierdie aksie was nog altyd beskikbaar vir partye wat formeel getroud was. In die onlangse verlede is dit ook wyer geïnterpreteer om pare van dieselfde geslag in te sluit, asook geskeides en weduwees wat volgens gewoontereg en Islamitiese reg getroud was.

Die Hoogste Hof van Appèl het ook nou bevestig dat hierdie aksie beskikbaar is vir ongetroude partye wat in ‘n vaste heteroseksuele verhouding met mekaar betrokke is en wat kontraktueel ooreengekom het op wedersydse onderhoudsverpligtinge.

Die Hof bevind dat die Padongelukkefonds verplig was om ‘n vrou en haar dogter te vergoed vir die afsterwe van die man wat hulle onderhou het. Die paartjie was ongetroud, maar was wel in ‘n vaste lewensverhouding met mekaar betrokke, en het al voorbereidings begin maak om met mekaar in die huwelik te tree.

Moenie die risiko loop om nie ‘n saamwoon – ooreenkoms op te stel nie

As jy wil eis vir ‘n verlies aan onderhoud, moet jy in staat wees om die regsplig tot onderhoud te kan bewys. Hier word dit weer duidelik gemaak hoe belangrik dit kan wees om ‘n formele ooreenkoms aan te gaan wanneer twee ongetroude mense as lewensmaats saamwoon, veral ten einde hul gesamentlike finansiële sake (op die minste) te reguleer.

© DotNews, 2005-2012. Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Toegang tot strand afgesluit? Ontwikkelaars en die reg van weg

Strandganger  – Jou regte  

Vir solank as wat jy (en jou grootouers en al die ander inwoners van die omgewing) kan onthou, het die publiek vrye toegang tot ‘n spesifieke pad geniet en so toegang tot die strand gehad. Dan koop ‘n ontwikkelaar die grond waardeur die pad loop, toegang tot die pad word kort daarna afgesper, hekke en valhekke word opgerig en toegang word slegs aan  permithouers verleen.

Watter regte is tot jou beskikking?

Hierdie geval is onlangs in die Hoë Hof aangehoor waar die plaaslike belastingbetalersvereniging die Hof genader het. Die Hof beslis dat die algemene publiek ‘n erkende reg van weg deur geslagtelange gebruik oor die private grond gevestig het. Die publiek kon dus nie eensydiglik deur die ontwikkelaar van hierdie reg ontneem word nie.

Ontwikkelaars – die gevare

Neem kennis van die moontlike gevare hierin. Ons reg erken reeds vir eeue lank die bestaan van sulke ongeregistreerde toegangs- en gebruiksregte oor private grond. Hierdie aansprake is dus nie noodwendig formeel in die Aktekantoor of op die betrokke titelakte van die grond geregistreer nie, maar dit is nietemin afdwingbaar teenoor die eienaar.

In hierdie betrokke geval het die Hof die getuienis aanvaar dat die grond reeds sedert 1795 as publieke deurgang na die strand gebruik is. Gevolglik het die Hof die ontwikkelaar beveel om sondermeer aan die algemene publiek onverhinderde deurgang na die strand te verleen en te herstel.

As gevolg van die spesifieke omstandighede en die optrede van die ontwikkelaar, is hy ook beveel om die regskostes op ‘n bestraffende skaal soos tussen prokureur-en-kliënt te betaal.

Reg van weg – wat moet jy bewys?

Hou eerstens in gedagte dat ons hier met ‘n publieke reg van weg te make het – ander reëls sal van toepassing wees waar daar ‘n  private reg van weg ter sprake is.

Tweedens, het die Hof hier sterk daarop klem gelê dat die enigste alternatiewe pad die voetgangers aan ‘n baie langer staproete in uiterste hitte sou blootstel. Volgens die Hof sou dit onmenslike gevolge vir die voetgangers inhou en is dit, soos die hof dit self stel : “without any doubt against the idealistic notions of ‘ubuntu’……(‘humaneness’)”.

Ten einde ‘n weerlegbare vermoede te vestig dat ‘n publieke serwituut oor grond bestaan, sal jy die volgende moet bewys:

  1. Dat die algemene publiek op ‘n deurlopende en ononderbroke basis die reg van weg uitgeoefen het.
  2. Dat die eienaar en sy opvolgers nie ingemeng het met die algemene publiek se uitoefening van hierdie reg van weg nie.
  3. Dat die betrokke aktiwiteit of gebruik reeds vir geslagte lank sonder teenstand uitgeoefen word. Die aanspraakmaker sal moet aantoon dat die reg reeds vir ‘n minimum tyd van 30 jaar deur die algemene publiek geniet en uitgeoefen word.

Finale opmerking: In hierdie betrokke geval was toegang tot ‘n strand ter sprake. Die algemene regsbeginsels sal egter op alle aansprake van ‘n publieke reg van weg van toepassing wees.

© DotNews, 2005-2012. Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Property Focus

R219 000.00 – 24 Du Toit Street, Franskraal (Vacant Residential Land).

COULD IT BE? THIS OCEAN VIEW AT THIS ASKING PRICE! OBVIOUSLY NOT NEGOTIABLE ANY FURTHER.

Huge corner stand of 875 m².

AMAZING VIEWS IN ALL DIRECTIONS!

This is one of many properties listed on our website which was chosen with great care in order to secure your valuable time. You are exposed to the BEST of the best. The value of your money is of the utmost importance to us! Original cost price during May 2005: R390 000.00. Current municipal valuation since 1 July 2012: R405 000.00. Do not miss out on this excellent opportunity!

For further details please contact us at one of the following:
Website:  www.gtproperty.co.za.
Ref:  561173.
Phone Johann Dippenaar:  082 926 2066

Beach access blocked? Developers and rights of way

Beachgoers – your rights

Ever since you (and your grandparents, and indeed everyone else in the area) can remember, you have all freely accessed the local beach via a convenient road. Then a developer buys up the land over which the road runs, puts up gates and booms, and restricts access to permit holders only.

What are your rights?

The High Court recently dealt with just that scenario, concluding (on the application of the local ratepayers’ association) that the general public had a ‘servitudal right of way’, created by “ancient use or immemorial use”, to cross the private land in question – unhindered by gates, booms or the need to obtain a permit.

Developers – the danger

Be aware of the dangers here.  Your risk is that our law has since Roman times recognised the existence of such unregistered rights of way over private land.  Rights, in other words, that you won’t find recorded in the Deeds Office or in the land’s title deeds, but that are nevertheless very much enforceable.

Thus, in this case the Court, having before it evidence that the road in question had been used as a public thoroughfare since at least 1795, ordered the developer to restore to the general public its unhindered access over the road.

To add insult to injury, regarding the specific circumstances and the developers’ conduct the Court ordered the developer to pay costs on the punitive attorney and client scale.

Right of way users – what you need to prove

Note firstly that we are dealing here with public rights – different rules apply if you are trying to enforce a private right of way.

Secondly, a factor particular to this case which clearly weighed with the Court in reaching its decision, was that the closure of the road subjected pedestrians to a longer walk in “extreme heat” via the alternative route to the beach – which, said the Court, was “without any doubt against the idealistic notions of ‘ubuntu’……(‘humaneness’)”.

To establish a “rebuttable presumption” that a public servitude exists, you will have to show 3 things:

  1. “That there has been a continuous and uninterrupted activity giving rise to the right by members of the public, whether in general or of a particular locality”;
  2. “That the owner or successive owners of affected land have not interfered with members of the public carrying out or performing such activity”;
  3. “That the activity in question existed so long that its origin cannot now be established.”  This entails proof of a minimum of thirty years of uninterrupted use.

A final note:  Although in this case access to a beach was at stake, these legal principles apply to all public rights of way, not just to beaches!

© DotNews, 2005-2012. This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.