Monthly Archives: September 2012

Verwagtend, ongetroud – en ontslaan.

“There are 368 000 women between the ages of 15 and 21 with a baby under the age of two. 88% of them are single. (AMPS 2011)” – Eighty20’s Fact-a-Day at http://www.eighty20.co.za/blog/. 

Om ‘n werknemer vir enige rede wat aan haar swangerskap verwant is af te dank, word outomaties as onbillike ontslag beskou. Dit stel die werkgewer in gevaar dat ‘n vergoedingsbevel van tot 24 maande se vergoeding teen die werkgewer toegeken kan word (dit is dubbel die normale maksimum van 12 maande se vergoeding).

‘n Onlangse uitspraak van die Arbeidshof illustreer hoe wyd hierdie beskerming strek. Dit is van toepassing op alle vroue, getroud en ongetroud. Dit is gevaarlik vir werkgewers om hierdie uit die oog te verloor.

Die feite 

  • Die werkgewer se sake is bedryf uit ‘n huurperseel waar die verhuurder ‘n sendinggenootskap was. Hul gedragskode het ‘n verbod op ongetroude vroue geplaas om verwagtend te word.
  • ‘n Ongetroude werknemer het verwagtend geraak. Sy het voorheen ‘n afskrif van haar werkgewer se gedragskode ontvang. Sy is ook meegedeel dat sy die perseel sou moes verlaat indien sy die gedragskode oortree.
  • Omdat sy swanger was, het die sekuriteitswagte op die perseel haar toegang tot haar werksplek geweier.
  • Haar werkgewer wou nie en het ook nie met die sendinggenootskap tussenbeide getree nie en het eerder haar dienskontrak beëindig.

Die uitslag 

Die werknemer moes twee feite bewys:

  1. Dat sy wel ontslaan is. Die Hof bevind dat ‘n werkgewer sy werknemers se aangebode dienste in ontvangs moet neem. Die werkgewer kan nie hier agter die vereistes en reëls van die verhuurder (die sendinggenootskap) skuil nie. Die werkgewer se versuim om namens die werknemer die nodige reëlings met die sendinggenootskap te tref, het op haar ontslag neergekom.
  2. Dat haar ontslag direk aan haar swangerskap te wyte was.  Ons reg verwag dat die werknemer bewys moet lewer dat daar ‘n redelike moontlikheid bestaan dat ‘n outomatiese onbillike ontslag plaasgevind het. Die onus skuif dan op die werkgewer om aan te toon dat daar ‘n ander regmatige rede vir die ontslag bestaan. Die Hof bevind dat die beskerming van ‘n vrou se diensverhouding tydens swangerskap nie slegs tot getroude vroue beperk is nie. Die Hof het gevolglik geen probleem gehad om in die guns van die ongetroude werknemer te beslis nie.

Werkgewers behoort hulle nie onnodig te laat inperk nie.

Indien beperkende voorskrifte in jou huurkontrak op onredelike wyse inbreuk maak op jou werknemers se regte, bly dit die verantwoordelikheid van die werkgewer om die situasie te hanteer. Nòg die verhuurder, nòg die werknemers gaan pa staan vir jou probleem as werkgewer. Neem advies indien dit op jou van toepassing is!

© LawDotNews is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Skuldinvorderings! Verdere vereistes vir lewering.

Kredietverskaffers: Voordat jy ‘n dagvaarding op sterkte van ‘n kredietooreenkoms kan uitreik, is jy verplig om aan die verbruiker kennis te gee soos voorgeskryf in die Nasionale Kredietwet. Verskillende metodes van lewering word voorgeskryf. As gevolg van die gerief en lae koste van lewering per geregistreerde pos, word lewering per geregistreerde pos dikwels deur skuldeisers verkies. 

‘n Strokie van die Poskantoor wat bevestig dat ‘n kennisgewing per geregistreerde pos versend is, was tot op hede voldoende om lewering te bewys. Sodanige strokie is egter slegs bewys dat die kennisgewing versend is en nie dat dit ontvang is nie. ‘n Onlangse uitspraak van die Grondwetlike Hof het verdere verpligtinge op die versender geplaas. Hiervolgens moet die skuldeiser ook bewys dat hy redelike stappe geneem het om die kennisgewing onder die aandag van die skuldenaar te bring. Dit hou in dat jy bewys moet lewer dat die kennisgewing by die regte Poskantoor afgelewer was by wyse van ‘n drukstuk van die Poskantoor se “track and trace” stelsel op hul webwerf. Die Hof bevind dat sodanige bewys van lewering voldoende sal wees tensy daar uitdruklike bewyse tot die teendeel ingedien word.

Verbruikers: Indien jy enige kredietooreenkoms aangegaan het (verbandlening, winkelrekening, afbetalingsooreenkoms ensovoorts) sou jy beslis ‘n dieningsadres daarin moes aandui, waar jy regsdokumente en kennisgewings per geregistreerde pos sal ontvang. Maak seker dat jy hierdie dieningsadres opdateer en aan jou skuldeisers deurgee wanneer jy van adres verander. Anders loop jy die gevaar dat ‘n vonnis teen jou verkry word, sonder dat jy eers weet dat jou skuldeiser regsaksie teen jou ingestel het. In hierdie geval is die kennisgewing deur die poskantoor teruggestuur sonder dat dit afgehaal is. Wanneer jy ‘n domicilium adres kies, is dit jou verantwoordelikheid om kennisgewings daar in ontvangs te neem en ook om geregistreerde posstukke af te haal.

© LawDotNews is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Jou verkoopsooreenkoms.

“Tussen die hand en die mond, val die pap op die grond.” 

Al lyk alles reg en op koers, kan dinge nog steeds lelik skeef loop. Dit is veral waar by koopooreenkomste van onroerende eiendom. (Van die meer algemene vorms van onroerende eiendom is grond, huise, plase, woonstelle, kantore, kommersiële geboue asook industriële- en ontwikkelingseiendomme.) Dit is te verstane dat ons regstelsel deur die jare streng formele vereistes ontwikkel het en neergelê het, wanneer dit kom by die verhandeling van onroerende eiendom.

Ons boodskap aan kliënte is eenvoudig – laat ons saam na die ooreenkoms kyk, voordat julle teken.  Die Hoë Hof het onlangs ‘n koopooreenkoms waar ‘n deeltiteleenheid verkoop is, vir twee tegniese redes ongeldig verklaar:

  1. Die verkoper was ‘n beslote korporasie (“BK”). Daar was nie bewyse dat die persoon wat die ooreenkoms namens die verkoper onderteken het, skriftelik deur die BK gemagtig was om dit te doen nie.
  2. Die koper was in gemeenskap van goedere getroud, maar het die ooreenkoms sonder die voorgeskrewe skriftelike toestemming van sy gade gesluit. Waar ‘n verkoper nie geweet het of nie redelik kon weet van sodanige gebrek in toestemming nie, sal die reg hom wel te hulp kom. In hierdie spesifieke geval is daar egter bevind dat die verkoper (die BK) se verteenwoordiger met die sluiting van die ooreenkoms wel deeglik daarvan bewus was dat die koper getroud was. Die hof bevind derhalwe dat die koopooreenkoms fataal gebrekkig was en die transaksie word gevolglik ongeldig verklaar.

Indien jou ooreenkoms nie voldoen aan ons reg se tegniese vereistes nie, is jou transaksie op risiko en kan dit ongedaan gemaak word.

© LawDotNews is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Betaal nou, ontvang later – Die gevare!

Daar is altyd ‘n balans tussen betaling en ontvangs van goedere en dienste. Wees versigtig waar ‘n verskaffer aandring op volle betaling, voordat hy in staat is om die hele bestelling of diens te kan lewer.

Eerstens, plaas dit jou in ‘n swakker posisie indien ‘n dispuut ontstaan. Die bekende gesegde  “Possession is nine-tenths of the law” is miskien nie regtens absoluut nie, maar dit help beslis as die geld nog in jou rekening is, wanneer daar probleme tussen jou en die verskaffer ontstaan.

Tweedens, as die verskaffer self finansiële probleme ervaar, kan dit jou op twee maniere benadeel:

  1. Die verskaffer gebruik die gelde wat jy oorbetaal het, sonder dat jy enige produkte daarvoor ontvang.  Indien die verskaffer gelikwideer word, het jy slegs ‘n “konkurrente” eis wat jy kan indien.  Ongelukkig is ‘n konkurrente eiser die laaste wat ‘n dividend in likwidasie ontvang. Geen dividende of  dividende van so min as 5 sent in die rand is algemeen.
  2. Indien jou fondse in die verskaffer se bankrekening inbetaal word, kan die bank dit aanwend om die verskaffer se oortrokke fasiliteit te verminder. Dit laat jou weereens met ‘n skamele eis teen die verskaffer, soos wat hieronder bespreek word.

Hierdie tweede gevaar word in ‘n onlangse saak van die Hoogste Hof van Appèl hanteer. Hier het ‘n koper  ‘n voorskotbetaling in die bankrekening van sy verskaffer gemaak. Die bank het hierdie betaling toegewys ter vermindering van die verskaffer se oortrokke rekening by die bank.

Die Hof bevind dat hierdie optrede van die bank regmatig was. Die Hof beslis dat wanneer fondse in ‘n bankrekening inbetaal word, verkry die bank onmiddellik eienaarskap van hierdie fondse. Die rekeninghouer verkry op sy beurt slegs ‘n vorderingsreg teen die bank vir die betaling van enige fondse in krediet.

Hierdie vorderingsreg is nie altyd absoluut of ongekwalifiseerd nie. Die Hof bevind egter dat in hierdie spesifieke geval was die bank wel geregtig om die fondse teen die oortrokke rekening af te speel. Aangesien daar geen sodanige ooreenkoms was nie, was daar geen verpligting op die bank om hul belang in die fondse ondergeskik aan die van die kliënt te stel nie. Dit laat dus die agterdeur oop dat ‘n aankoper wel kan aandring dat ‘n bank die aankoopprys moet terugbetaal indien die verskaffer nie die produkte lewer nie.

Prakties gesproke  sal dit slegs in uitsonderlike gevalle beding kan word, waar groot bedrae ter sprake is. Dit is onrealisties om te verwag dat ‘n bank in die algemeen op hierdie basis fondse sal ontvang.

In hierdie spesifieke geval was die koper die bedrag van R710 111,00 wat hy oorbetaal het kwyt, sonder dat hy enigiets het om daarvoor te wys.  Maak seker dat dit nie met jou gebeur nie.

© LawDotNews is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Pregnant, unmarried – and dismissed.

“There are 368 000 women between the ages of 15 and 21 with a baby under the age of two. 88% of them are single. (AMPS 2011)” – Eighty20’s Fact-a-Day at http://www.eighty20.co.za/blog/. 

Dismissal of an employee for any reason relating to her pregnancy is automatically unfair, and exposes the employer to a potential compensation award of up to 24 months’ remuneration (double the normal maximum).

A recent Labour Court judgment shows just how wide this protection is (in particular that it extends to all women, married or not), and just how dangerous it is for employers to lose sight of it.

The facts 

  • The employer’s business was carried on at the premises of its landlord, a church mission, whose code of conduct prohibited any unmarried woman from falling pregnant.
  • An unmarried employee fell pregnant.  She had received a copy of the code of conduct and had been told that she would have to leave the premises if she contravened it.
  • She was accordingly denied access to her place of work by the landlord’s security guards.
  • Her employer refused to intervene with the mission on her behalf and her employment was terminated.

The outcome 

The employee had to prove two things:

  1. That she had been dismissed.  Finding that an employer must “receive an employee into service” (i.e. accept a tender of services), the Court held that in this case the employer could not hide behind the mission’s rules, and that its refusal to intervene on her behalf with its landlord amounted to a dismissal.
  2. That her dismissal was related to her pregnancy.  Our law requires only that the employee produces evidence “sufficient to raise a credible possibility that an automatically unfair dismissal has taken place” – the onus then shifts to the employer to show that there was in fact another, lawful, reason for dismissal.  Commenting that: “Protection from dismissal by reason relating to pregnancy is not a preserve of married women”, the Court had no difficulty in finding for the employee in this regard.

Employers – don’t get caught between a rock and a hard place!

If anything in your lease threatens your employee’s rights, it’s you that will carry the can – not your landlord, and not your employees.  Take advice in doubt!

© DotNews, 2005-2012. This newsletter is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Debt collection alert! New notice delivery requirements.

Credit Providers: Before you can sue on any credit agreement, you must “deliver” to the consumer a National Credit Act notice of default.  There are several ways to accomplish “delivery”, and registered post is often chosen for its convenience and low cost.

Until now, a registered slip from the Post Office has generally been enough to prove delivery.  But all the slip proves is despatch of the notice, not “delivery” – so now (per a recent Constitutional Court case in which a notice had been diverted to the wrong Post Office) you also have to show that you have taken “reasonable measures” to bring the notice to the consumer’s attention.  And that, held the Court, would ordinarily mean proving that the notice was delivered to the correct post office by way of a “track and trace” print-out from the Post Office’s website.  Such proof of arrival in the correct post office is enough to prove delivery “in the absence of contrary indication”.

Consumers:  Where you have signed credit agreements (home loans, instalment sale agreements, etc) you will almost certainly have chosen a “domicilium citandi et executandi” service address, at which you will probably have elected also to receive legal documents by registered post.  Keep your creditors advised (in writing) of any changes of address.  If you don’t, you risk a default judgment against you even if, as happened in a recent High Court matter, an NCA notice had been “returned to sender” – i.e. it had presumably never actually reached the debtor.  In other words, when you choose a domicilium address, it’s up to you to ensure that you receive notices sent to it.

© DotNews, 2005-2012. This newsletter is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Paying in advance: The perils!

Be very careful indeed when a supplier requires you to make an advance payment, in part or full, for goods or services yet to be supplied.

Firstly, you damage your negotiating position should disputes arise.  The old adage “Possession is nine-tenths of the law” may not be literally true in the legal sense, but in practical terms having actual possession of disputed money or assets is a great bargaining chip!

Secondly, if your supplier is in financial trouble, you face two significant legal risks:

  1. If the supplier spends “your” money and is liquidated before supplying the product or service, you are left with a concurrent claim in the estate.  And a concurrent claim is likely to be worthless (if you get even 5 cents in the Rand, count yourself lucky).
  2. If on the other hand “your” money is paid into the supplier’s bank account, the bank can appropriate it to cover its own claims.  Leaving you again with your worthless claim against the supplier.

This second risk is neatly illustrated in a recent Supreme Court of Appeal case, where a buyer of product made an advance payment into the supplier’s bank account, only to have the bank appropriate the credit against the supplier’s overdraft.

Holding that the bank had acted lawfully, the Court pointed out that (as a general rule) as soon as monies are paid into an account holder’s bank account, the bank immediately acquires ownership of the funds.  The account holder now has only a claim against the bank for payment of the credit.

And whilst the bank doesn’t always have “an absolute or unqualified right on it to treat the funds as its own or the credit as the property of its customer”, it was in this case entitled to set the credit off against the overdraft.  The bank didn’t have to “subordinate its interests to [the customer] in the absence of agreement between them” – so presumably the product buyer could have avoided its loss if it had insisted up front on the bank agreeing to refund the purchase price if the supplier failed to deliver.

The end result – the buyer is down R710 111,00.  Don’t let that happen to you!

© DotNews, 2005-2012. This newsletter is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Your sale agreement.

“There’s many a slip ‘twixt the cup and the lip” (old proverb)

In other words, even when things seem certain, they can still go horribly wrong.  And that’s particularly true of immovable property sale agreements, because of our law’s formal requirements relating to them.

Yet another warning to have your sale documents professionally checked before you sign them comes from a recent High Court case where an agreement of sale for a sectional title unit was held to be invalid for two technical reasons:

  1. There was no evidence that the person who signed the sale agreement for the seller (a Close Corporation) had the necessary authority in writing from the CC to do so, and
  2. The buyer was married in community of property, but had signed the agreement without the required written consent of his spouse.  Interestingly, a seller has some protection in this regard to the extent that consent will be deemed to have been given if the seller “does not know and cannot reasonably know” of the non-compliance.  In this case however the seller’s employee had known of the marriage prior to the sale and the defect was held to be fatal.

The message here is clear – fail to comply strictly with our law’s formal requirements and you will sink your sale.

© DotNews, 2005-2012. This newsletter is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.