Monthly Archives: August 2012

Verhuurders – Kyk weer na daardie borgakte!

Met die verhuring van kommersiële eiendom aan regsentiteite, is dit raadsaam om ook ‘n borgakte van die direkteure aan te vra. Dit is belangrik dat die borgakte duidelik is oor die verpligting wat die direkteure op hulself neem, indien die regsentiteit nie in staat is om die huurgelde te betaal nie.

Die bepalings van ‘n borgakte word beperkend uitgelê. Ons howe sal die net van aanspreeklikheid dus nie wyer as die bewoording van die borgakte gooi nie. Die uitdruklike bewoording van die borgakte is kritiek om aanspreeklikheid te bepaal, vir beide die perseel en vir die termyn van die huurkontrak.

Die eerste borgkontrak is nie oordraagbaar nie.

‘n Korporatiewe huurder het drie opeenvolgende huurkontrakte vir dieselfde perseel gesluit. Met die sluiting van die eerste huurooreenkoms het die verhuurder daarop aangedring dat die direkteur van die huurder ook ‘n borgakte teken om betaling te waarborg. Na die verstryking van die huurtermyn het die eerste huurooreenkoms tot ‘n einde gekom. Die entiteit het die perseel weer vir twee opeenvolgende huurtermyne gebruik en gehuur. Die verhuurder was onder die indruk dat die borgakte nog in plek was. Toe die huurder nie die betalings in stand gehou het nie, het die verhuurder teen die direkteur as borg opgetree en het op die oorspronklike borgakte gesteun.

Die Hoë Hof neem die aangebode dokumentasie in ag en die uiteinde is verligting vir die borg. Die verhuurder het aanvaar dat die oorspronklike borgooreenkoms outomaties saam met die huurooreenkoms hernu en verleng word. Die hof bevind egter anders. Die hof bevind dat die verhuurder nie die verlenging kan inlees as dit nie uitdruklik in die borgooreenkoms vervat is nie. Aangesien dit nie ondubbelsinnig in die ooreenkoms verskyn nie, word die direkteur van die borgverpligting onthef.

© LawDotNews is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Jou testament – Kan dit ‘n familietwis begin?

Jou naasbestaandes gaan met jou afsterwe meer as genoeg hê om te hanteer en te verwerk. Maak seker dat jou finansies in plek is en dat daar nie ruimte vir enige dispute oor jou laaste wense is nie. Die eerste stap in hierdie rigting is: Stel jou testament op!

Indien jy sonder ‘n testament tot sterwe kom sterf, jy intestaat. Dit beteken dat jy geen leiding of aanwysings oor die volgende aspekte kon gee nie:
1. Wie as die eksekuteur van jou boedel aangestel moet word. Nomineer eerder self ‘n betroubare en bevoegde professionele persoon om tydig en onafhanklik jou erfgename se belange te beskerm; en
2. Wie erf wat? Sonder ‘n geldige testament is daar voorgeskrewe formules oor vererwing wat dalk nie ooreenstem met die werklike behoeftes van jou naasbestaandes nie. Jou nagelate gade kan dalk met slegs ‘n kindsdeel van jou boedel eindig, terwyl sy eintlik die hele boedel benodig om te oorleef;
3. Hoeveel belasting deur jou boedel betaalbaar is. Jy kan belastingvoordele en besparing met sinvolle boedelbeplanning bewerkstellig.

Die Hof se waarskuwing – Gebruik ‘n Professionele Adviseur!

“It is a never-ending source of amazement that so many people rely on untrained advisors when preparing their wills, one of the most important documents they are ever likely to sign.” Met hierdie openingswoorde van ‘n Regter van die Hoogste Hof van Appèl is ‘n uitspraak oor ‘n ongeldige testament ingelui. Die gevare daaraan verbonde om nie gepaste professionele hulp in te roep nie, word hier deeglik uitgewys.

Hier het die “ongeldige” testament aanleiding gegee tot ‘n bittere familietwis en uitgerekte en duur hofsake. Die bepalings van die testament was onduidelik, tegniese regsterme is verkeerd gebruik en die testament het ook nie aan die voorgeskrewe formele vereistes voldoen nie. Die oorledene se tweede vrou het aangevoer dat sy hele boedel aan haar bemaak was. Die kinders van die vorige huwelik het die geldigheid van die testament betwis. Hulle was suksesvol in die Hoë Hof en die hof het die testament ongeldig verklaar omdat dit te vaag en verwarrend bevind is. Hierdie bevinding is in die Appèlhof tersyde gestel en die oorspronklike testament is geldig verklaar.

Gelukkig gaan jy nie by wees wanneer ‘n testament se slordige bewoording gebaseer op onvanpaste advies, die lewe vir jou naasbestaandes gaan bemoeilik nie. Vermy dit eerder deur jou testament gereeld en deur ‘n kundige professionele persoon met gepaste kennis van boedelsake te laat opstel.

© LawDotNews is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Onmin onder die direksie – ‘n Nuwe remedie is beskikbaar

Direkteure se optrede in stryd met die belang van die maatskappy.

Jy is die direkteur van ‘n maatskappy en jy ontdek dat een van jou mede-direkteure in stryd met die belang van die maatskappy optree. Jy is van mening dat die maatskappy hom moet dagvaar om die maatskappy se verliese te verhaal. Jou mede-direkteur sal uiteraard nie sy toestemming hiervoor verleen nie. Wat staan jou nou te doen?

Direkteure, aandeelhouers en werknemers: neem gerus kennis van die remedies wat die Maatskappywet in so ‘n geval bied. Dit maak voorsiening dat direkteure en ander belanghebbende partye, sonder ‘n formele direksiebesluit, in die naam van die maatskappy mag litigeer. Die maatskappy moet wel eers in kennis gestel word van hierdie voorneme en die maatskappy het dan die geleentheid om die beweerde aantygings te ondersoek.

Die Hof sal jou slegs toelaat om in die naam van die maatskappy te litigeer indien dit tevrede is dat:
1. Jy in goeie trou optree, en
2. Dat ‘n ernstige kwessie met materiële gevolge vir die maatskappy ter sake is, en
3. Die voorgenome litigasie in die beste belang van die maatskappy is.

Broedertwis en die Hof tot die redding

In ‘n onlangse geval in die Hoë Hof was twee broers die enigste direkteure van ‘n maatskappy. Ongelukkig was daar ook ‘n langtermyn vete tussen hulle oor die wanaanwending van geld. Die een broer het die ander daarvan beskuldig dat hy misbruik gemaak het van die maatskappy se kredietkaartfasiliteit en dat meer as R1.1 miljoen rand betrokke was.

Die ander direkteur (en broer) het dit ontken en het beweer dat die uitgawes tereg in sy hoedanigheid as direkteur, aangegaan is. Hy het ook beweer dat sy broer nie in goeie trou nie, maar met kwade bedoelings opgetree het, as gevolg van hul jare lange twis.

Die Hof het nie met hierdie laaste standpunt saamgestem nie. Die Hof bevind op die spesifieke feite dat die applikant (die beswaarde direkteur) heeltemal in goeie trou en in die beste belange van die maatskappy optree. Die Hof gee hom dus die nodige toestemming om ‘n geding in die naam van die maatskappy teen sy broer in te stel.

Nota: Indien jy in ‘n soortgelyke situasie verkeer, verkry behoorlike advies voordat jy optree. Die prosedures wat in die wet voorgeskryf word, moet noukeurig nagekom word.

© LawDotNews is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Maatskappye neem kennis: Nuwe reëls oor jul geregistreerde adres

Direkteure en maatskappysekretarisse moet kennis neem dat CIPC (“the Companies and Intellectual Property Commission”) aanbeveel dat all maatskappye – bestaande en nuwe maatskappye – hul geregistreerde kantoor moet opgee as die adres waar die sake van die maatskappy bedryf word. Waar daar meer as een kantoor bestaan, moet die hoofkantoor opgegee word.Die algemene gebruik om die maatskappy se ouditeure as geregistreerde adres op te gee moet dus gestaak word.Hierdie aanbeveling volg op ‘n beslissing van die Hoë Hof waar die Hof die verskille tussen die ou en nuwe Maatskappywet hieroor uitgelig het. In die verlede was dit algemeen dat ‘n maatskappy twee verskillende adresse kon hê. ‘n Geregistreerde adres en dan ook ‘n adres vanwaar sake bedryf is (dikwels beskryf as die primêre plek van besigheid). Die nuwe Maatskappywet vereis uitdruklik dat die geregistreerde adres en die primêre kantoor van ‘n maatskappy dieselfde adres moet wees.

In die spesifieke geval het ‘n dispuut ontstaan oor welke Hof jurisdiksie sou hê. Hier was ‘n aansoek van besigheidsredding en likwidasie van die maatskappy ter sprake. Die Hof bevind dat die Hoë Hof in die Wes Kaap uitsluitlike jurisdiksie het om die aangeleentheid aan te hoor, aangesien die maatskappy se sentrale administrasiekantore, boeke, rekords, bankrekeninge ensovoorts in Kaapstad geleë was.

© LawDotNews is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Landlords – Check your suretyships!

If your tenant is a corporate in financial distress and you find yourself calling up the director’s suretyship, you could be in for a nasty shock if the suretyship isn’t absolutely clear on exactly what the surety is liable for.

The reason – our law interprets all suretyships “strictly”, which means that they “may not be extended beyond what was expressed or was at least covered by the intention and sense of the words of the suretyship”. Put another way, our courts will not likely hold a surety to be bound beyond the express wording of the suretyship, whether in regard to premises or the period of the lease.

The one that got away

Thus the High Court recently let a surety off the hook in a case where a tenant had occupied premises under three consecutive leases. The director signed surety for the first lease, and the landlord had clearly been under the impression that he still held a surety for the subsequent leases. But, held the Court, the landlord should have specified clearly that the surety was bound for future leases as well as for the initial lease – and as it had not done so unambiguously, the surety was not liable.

© DotNews, 2005-2012. This newsletter is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Your will: Could it foment a family fight?

Your loved ones are going to have enough on their plates when you die without also having to worry about finances, or fighting with each other over your worldly goods. Here’s what you need to do right now to avoid that. Make a will, now! Why? If you die without a will, you die “intestate”, which means you have no say at all in:

1. Who is appointed as executor of your estate. Rather choose a competent professional to protect your heirs’ interests independently and quickly; and

2. Who will inherit what. Without a valid will, the law prescribes who benefits and who doesn’t, and that is a recipe for hardship – for example your spouse could be left trying to survive on only a “child’s share” rather than inheriting your whole estate; and

3. How much tax your estate will pay. You might for example be able to reduce estate duty, capital gains tax etc with a correctly structured estate plan.

The Court’s warning – Use a Professional!

“It is a never-ending source of amazement that so many people rely on untrained advisors when preparing their wills, one of the most important documents they are ever likely to sign.” Those opening remarks by a Judge of the Supreme Court of Appeal highlight yet again the downside of not seeking professional help.

The facts were that a defective will (its terms were unclear, technical terms were incorrectly used, and it didn’t comply with statutory formalities) caused 3 years of bitter family dispute. The deceased’s widow contended that everything had been left to her, but his children from a prior marriage challenged the will’s validity, and eventually succeeded in having the High Court set it aside as being “void for vagueness”. Then on appeal (and by this stage we are talking substantial legal costs, quite apart from all the stress and strain on the parties) the SCA reversed the High Court’s decision and upheld the will.

You won’t be around to witness the distress that ‘shoddy drafting’ and ‘incompetent advice’ will cause your loved ones, but you can avoid it by getting expert assistance upfront!

© DotNews, 2005-2012. This newsletter is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Director disputes – A new remedy to the rescue

Directors behaving badly

You are a director of a company and discover that your fellow director is acting against the company’s best interests. You want the company to sue him/her to recover the company’s losses, but naturally your fellow director isn’t going to agree to that – what can you do about it?

Directors, shareholders and employees need to know of an important new remedy introduced by the new Companies Act. In a nutshell, it allows for directors and other interested parties to litigate in the name of the company for any such claims, without a board resolution, after giving the company notice and an opportunity to investigate your allegations.

The court will only allow you to sue in the company’s name if satisfied that:

1. You are acting in good faith, and

2. There is a “serious question of material consequence to the company” at stake, and

3. The proposed litigation is in the best interests of the company.

The feuding brothers – Court to the rescue

In a recent High Court case, the only two directors of a company were brothers involved in a long-term personal feud, and one director believed that the other had grossly abused his credit card facility (to the tune of over R1.1m).

The other director denied this, claiming that the debits were rightfully incurred by him as a director, and that his brother was acting not in good faith but rather with an “ulterior motive occasioned by the animosity which exists between them”.

On the facts the Court disagreed, finding that the applicant director was indeed acting in good faith and in the interests of the company, and therefore authorising him to institute action against his brother in the company’s name.

Note: If you are faced with a similar situation, take proper advice before acting – the procedures prescribed in the Act need to be followed closely.

© DotNews, 2005-2012. This newsletter is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

All companies note: New rules for registered offices

Directors and company secretaries need to know that CIPC (the Companies and Intellectual Property Commission) has recommended that all companies – existing and new – ensure that their registered office is recorded as “the address where the administrative business of the company is conducted or, should they have more than one office, their principal office”. The common practice of using “an address for convenience” – normally the auditors’ address – should be discontinued.
This follows a High Court decision to the effect that, due to differences between the old and new Companies Acts, a company’s “registered address” must now be the same as its “principal office”. Previously it was quite possible for a company to have two totally separate addresses, namely a “registered address” and a different “main place of business” (often referred to as the “principal place of business”).


No longer!

In the case in question, a dispute arose as to which Court had jurisdiction over a company subject to liquidation and business rescue applications. It was in the end found to fall under the sole jurisdiction of the Western Cape High Court because the company’s “central administration”, books and records, banking account etc were all situated in Cape Town.

© DotNews, 2005-2012. This newsletter is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Eiendoms fokus – Onrusrivier

Tussen die berge en die Atlantiese oseaan sal u die idilliese dorpie ONRUSRIVIER vind. Enkele minute vanaf die besige en gewilde Hermanus. ONRUS bied u ‘n ontspanne dorps gevoel met ongelooflike natuurlike skoonheid en die voordeel van al die gerief van die groter Hermanus binne bereik. ONRUS is ongeveer 120 km vanaf Kaapstad geleë en in die hart van die Walvis Roete.
Hier sal u hierdie eie titel eenheid vind in n klein sekuriteits kompleks van slegs 6 eenhede en met ‘n baie bekostigbare heffing. Drie slaapkamers en twee vol badkamers is voldoende vir n kleiner gesin, as vakansie akkomodasie of vir enigiemand wat die veiligheid van n sekuriteits area verlang.
Die kombuis, sit en eetkamer is oopplan met deure wat lei na n onderdak braai area en toegang tot die huis kan ook verkry word deur die dubbel motorhuis. Die tuin en huis is in n uitstekende toestand en is sentraal geleë en stapafstand van alle fasiliteite en die strand.
Hierdie is n uitstekende eiendom wat nie gereeld beskikbaar is nie.
Fotos beskikbaar op webwerf www.gtproperty.co.za web verwysing no.532701
• Navrae Lynette – 0825785900