Category Archives: Eiendom

Oordrag van eiendom: Is BTW of hereregte betaalbaar?

A1_GTDie Koper is verantwoordelik vir die betaling van die oordragkoste wanneer ‘n onroerende eiendom aangekoop word, maar dan moet verder bepaal word of BTW of hereregte op die transaksie aan SAID betaalbaar is.

By die oordrag van onroerende eiendom is daar altyd BTW of hereregte betaalbaar aan SAID. Daar word na die status van die verkoper en die aard van die transaksie gekyk ten einde te bepaal of BTW of hereregte betaalbaar sal wees.

BTW

Indien die Verkoper vir BTW geregistreer is en die eiendom verkoop in die loop van of ter bevordering van sy onderneming, is BTW op die transaksie betaalbaar. ‘n Ondernemer is ‘n persoon wat ‘n onderneming bedryf en wie se totale jaarlikse belasbare inkomste R1 000 000 oorskry. Hy/sy is dus verplig om vir BTW te registreer. ‘n Verdere vereiste is dat die eiendom wat verkoop word, verband moet hou met die onderneming waaruit die ondernemer sy inkomste verdien.

Die koopkontrak moet dan stipuleer of die koopprys BTW insluit of uitsluit. Indien die koopkontrak nie melding maak van BTW nie en die verkoper is vir BTW geregistreer, word BTW geag ingesluit te wees by die koopprys en sal die verkoper 14% van die koopprys aan SAID moet betaal. Die verkoper is verantwoordelik vir die oorbetaling van die BTW aan SAID tensy die kontrak bepaal dat dit die koper se verantwoordelikheid is.

Indien die koper vir BTW geregistreer is, maar die verkoper nie, sal hereregte betaalbaar wees, maar die koper kan ná registrasie die hereregte wat betaal is van SAID terugeis.

Hereregte

As die verkoper nie vir BTW geregistreer is nie is dit redelik seker dat hereregte betaalbaar sal wees, en wel deur die koper. Die koers waarteen hereregte tans bereken word is soos volg :

  1. Die eerste R600 000 van die waarde is vrygestel van hereregte,
  2. Daarna is die hereregte 3% van die waarde tot en met R1 000 000.
  3. Vanaf R1 000 001 tot R1 500 000 is die hereregte R12 000 plus 5% van die waarde bo R1 000 000.
  4. Op ‘n waarde van R1 500 001 en hoër is die hereregte R37 000 plus 8% van die waarde bo R1 500 000.

Die koers waarteen hereregte betaal word, is tans dieselfde vir natuurlike en regspersone (maatskappy, beslote korporasie of trust).

Daar is enkele gevalle waar hereregte nie betaalbaar is nie, o.a. waar ‘n party ‘n eiendom bekom kragtens ‘n egskeidingsbevel of ‘n erfgenaam is uit ‘n boedel.

Hereregte word bereken op die billike waarde van die eiendom wat gewoonlik die koopsom is. Indien die markwaarde van die eiendom egter hoër as die koopsom is,sal hereregte op die hoogste bedrag gehef word. Hereregte moet oorbetaal word aan SAID binne ses maande vanaf datum van kontraksluiting.

Wanneer aandele in ‘n maatskappy, of die ledebelang in ‘n beslote korporasie, of die regte in ‘n trust oorgedra word, is die transaksie onderhewig aan die betaling van hereregte indien die regspersoon die eienaar van ‘n residensiële eiendom is.

Nulkoers-transaksies

Dit beteken dat BTW wel betaalbaar is, maar teen ‘n koers van 0%. Waar beide die verkoper en koper vir BTW geregistreer is en die eiendom as ‘n lopende saak verkoop word, word BTW teen ‘n nulkoers gehef, bv. waar ‘n boer sy plaas tesame met die implemente en vee verkoop.

Vrystelling

Waar die verkoper vir BTW geregistreer is en sy besigheid die koop en verkoop van eiendom en die verhuring daarvan vir woondoeleindes behels, en hy die verhuurde eiendom verkoop, is daar nie BTW betaalbaar nie, maar wel hereregte.

Dit is dus belangrik vir die koper om met die sluiting van die kontrak navraag te doen oor die BTW-status van die verkoper. Die verkoper wat vir BTW geregistreer is, moet met kontraksluiting die koopprysklousule deeglik nagaan om seker te maak of die verkoopprys BTW insluit of uitsluit.

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies. (E&OE)

Wanneer is ‘n huurder ’n onwettige besetter?

A1Indien ’n huurkontrak op enige wyse deur die huurder verbreek word, en die huurder na die ontvangs van die kennisgewing, nie die nodige reggestellings binne die afgespreekte tydperk aanbring nie, kan die verhuurder die kontrak kanselleer. Die huurder sal in die geval dan as ‘n onwettige bewoner beskou word.

Indien ‘n huurder versuim om sy pligte te verrig soos ooreengekom in sy Huurooreenkoms, sal hy skuldig bevind word aan die verbreking van die ooreenkoms. ʼn Voorbeeld hiervan is ‘n wanneer die huurder versuim om sy huur betyds te betaal. Die verhuurder moet die huurder skriftelik in kennis stel van sy besluit om die hurrkontrak te kanselleer, sodat die huurder in ‘n redelike tydperk, of sodanige die tydperk ooreengekom in terme van die ‘n huurkontrak, die eiendom ontruim.

Indien die huurder kies om die kennisgewing van kansellasie van die huurkontrak te ignoreer en voort te gaan om die eiendom te gebruik, sal die huurder as ‘n onwettige bewoner van die eiendom beskou word. Dieselfde beginsels geld wanneer die huurder die eiendom beset na die verstryking van die aanvanklike huurtydperk. ‘n Onwettige bewoner mag deur die eienaar vanuit die eiendom uitgesit word. Hierdie proses sal in ‘n landdroshof of hooggeregshof plaasvind en dus sal die dienste van ‘n prokureur nodig wees.

Daar bestaan nie meer ʼn gemeenskaplike reg om iemand uit te sit nie. Alle eienaars en verhuurders moet die prosedures en bepalings van die Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Onregmatige Besetting van Grond, Wet 19 van 1998 volg (hierna verwys as ” PIE Wet”). Voordat Uitsetting kan plaasvind, moet die huurder in kennis gestel word van die hangende aksie teen hom. Die huurder moet minste 14 dae voor die datum van die verhoor in kennis gestel word van die verhoor datum en adresse. Hierdie kennisgewing moet ook na die betrokke Munisipaliteit gestuur word.

Op die datum van die verhoor, sal die hof verskillende faktore oorweeg, soos of die huurder ‘n onregmatige besetter is, of die eienaar redelike gronde vir uitsetting het en hulle sal ook alternatiewe akkommodasie vir die huurder oorweeg. Al hierdie faktore sal in die hof oorweeg word alvorens die besluit geneem word of die bevel gegee sal word, al dan nie. Dit word tans as ‘n kriminele oortreding beskou om iemand uit te sit sonder ‘n hofbevel. Konstruktiewe uitsetting, waar die verhuurder die water of elektrisiteit afsny, is onwettig en ‘n kriminele oortreding.

Die tipe aksie of aansoek wat u regsverteenwoordiger sal voorhou, sal afhang van die feite en omstandighede van die saak. Hierdie aksies of aansoeke sal in die landdroshof of hooggeregshof aangehoor word. Indien die hof verrigtinge suksesvol is, sal ‘n lasbrief vir uitsetting uitgereik word, waarna die eienaar of verhuurder met die uitsetting van die onwettige bewoner mag voortgaan.

Daar is sekere klousules wat altyd in ‘n huurooreenkoms moet wees, om beide partye te beskerm teen wanbetaling of verbreking. Hierdie Klousules sluit onder andere in; tydsbepalings, hof jurisdiksie en ook koste beslissing indien ‘n party hof toe wil gaan.

Die PIE Wet stel sonder omhaal die stappe en prosedures wat gevolg moet word om voort te gaan met ‘n uitsettingsbevel. Verskeie definisies en interpretasies van ander terme word ook omskryf ten einde die pligte van huurders en verhuurders in die Huurooreenkomste uiteen te sit..

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Waarom neem die oordrag van my eiendom so lank?

A3Nadat ‘n koopkontrak onderteken is wil die kopers meestal met groot opgewondenheid en so gou moontlik in die eiendom intrek.  Wanneer hulle egter in kennis gestel word van die proses wat voor registrasie moet plaasvind, plaas dit dikwels ‘n demper op hulle opwinding.  Gepaardgaande hiermee kan daar selfs vertragings met die transaksie voorkom.

Ten einde onnodige frustrasie te voorkom is dit noodsaaklik dat die partye wat by die transaksie betrokke is die prosesse verstaan en bewus sal wees dat vertagings soms onvermydelik is.  Behalwe moontlike vertragings is daar ‘n aantal prosesse wat gevolg moet word voordat ‘n eiendom in die koper se naam geregistreer kan word.

Uit die staanspoor moet vasgestel word of ‘n geldige en bindende koopkontrak tussen die partye tot stand gekom het.  Indien dit nie die geval is nie, sal ‘n geldige en bindende kontrak eers tussen die partye aangegaan moet word.

Die koopkontrak is normaalweg die beginpunt van ‘n transaksie vir ‘n aktebesorger aan wie die opdrag gegee is om die oordrag te hanteer.  Die aktebesorger staan ook bekend as die transportprokureur en is gewoonlik die hoofskakel tussen die ander prokureurs wat met die oordragtransaksie gemoeid is. Ander betrokke prokureurs is gewoonlik die verbandprokureur en/of verbandkansellasieprokureur.

‘n Belangrike rol van die transportprokureur is om enige verbandhouers, byvoorbeeld banke, in kennis te stel van die transport sodat enige kennisgewingperiodes vir die kansellasie van verbande ‘n aanvang kan neem.  Die kennisgewingtydperk is gewoonlik 90 dae.  As die verband gekanselleer word voordat die tydperk verstryk het kan daar boetes betaalbaar wees.  Die transport kan dus moontlik vertraag word as gevolg van die kennisgewingtydperk.

Indien die koper ‘n nuwe verband wil registreer om die transaksie te finansier sal ‘n verbandprokureur aangestel word.  Aangesien die transportprokureur nie normaalweg bewus sal wees wie die verbandprokureur is wat opdrag ontvang het om die verbandregistrasie te doen nie, sal die bank gewoonlik die verbandprokureur meedeel wie die transport sal hanteer.  Die verbandprokureur sal dan eerste met die transportprokureur skakel.

Verkryging van die verskillende sertifikate, kwitansies en toestemming wat van toepassing mag wees op die betrokke transaksie, neem ook tyd in beslag.  Voorbeelde van hierdie dokumente is die belastinguitklaringsertifikaat, hereregtekwitansie, huiseienaarsvereniging se toestemming tot die oordrag, heffingklaringsertifikaat, elektriesenakoming-sertifikaat en loodgietersertifikaat.

Die hereregtekwitansie word van die Ontvanger van Inkomste verkry en moet met alle eiendomstransaksies ingedien word, selfs al is geen hereregte betaalbaar aan die Ontvanger van Inkomste nie.  Gedurende 2013 het dit ongeveer sewe werksdae geneem vanaf indiening van die versoek totdat die hereregtekwitansie uitgereik is.

Die belastingklaringsertifikaat word van die plaaslike munisipaliteit in die gebied waar die betrokke eiendom geleë is, verkry.  Die transportprokureur sal eerstens die munisipaliteit versoek om hom in te lig watter bedrag hulle benodig om die sertifikaat uit te reik.  Na ontvangs daarvan kan die bedrag betaal word en die transportprokureur wag dan vir ontvangs van die uitgereikte sertifikaat. Die tyd wat hiervoor nodig is verskil van munisipaliteit tot munisipaliteit.  Gedurende 2013 is syfers in die Stad Kaapstad meestal uitgereik op dieselfde dag waarop dit versoek is en is die sertifikaat binne ongeveer vyf werksdae na betaling, uitgereik.  Hierdie tydraamwerk word grootliks daardeur beïnvloed of die munisipaliteit op ‘n elektroniese stelsel werk of nie.

Indien die eiendom geleë is in ‘n gebied waar ‘n huiseienaarsvereniging gestig is sal daar normaalweg ‘n titelaktevoorwaarde wees ingevolge waarvan die huiseienaarsvereniging se toestemming verkry moet word voordat die oordrag kan plaasvind.  Die tyd wat dit neem vir die uitreiking van hierdie sertifikaat verskil van een huiseienaarsvereniging tot die ander.

Wanneer ‘n loodgieter of elektrisiën ‘n eiendom inspekteer kan gevind word dat bepaalde herstelwerk eers gedoen moet word voordat die sertifikate uitgereik kan word.  As die werk wat uitgevoer moet word aansienlik is kan dit groot vertragings met die transaksie veroorsaak.

Indien die eiendom verkoop word deur ‘n eksekuteur van ‘n bestorwe boedel, moet die toestemming van die Meester van die Hooggeregshof eers verkry word voordat die eiendom getransporteer kan word.  Indien die Meester van die Hooggeregshof weier om sodanige toestemming te verleen alvorens aan sekere vereistes voldoen is, kan dit tot groot vertragings lei.

Sodra die transportprokureur tevrede is dat alle relevante dokumente gereed is, sal hy reël vir gelyktydige indiening by die Aktekantoor deur al die prokureurs betrokke by die transaksie.  Dit is dus noodsaaklik dat die verbandprokureur teen hierdie tyd die nodige toestemming van die verbandhouer ontvang het om voort te gaan met indiening en dat die verbandkansellasieprokureur die nodige toestemming gereed het om die bestaande verband/e wat oor die eiendom geregistreer is, te kanselleer.

Nadat al die dokumente by die Aktekantoor ingedien is volg daar ‘n interne proses wat ‘n verskillende tydsbestek in die verskillende Aktekantore kan hê.  Hierdie tydsbestek kan ook  binne ‘n bepaalde Aktekantoor wissel.  Die beste is om jou aktebesorger te raadpleeg oor die tydsbestek wat in enige gegewe stadium van toepassing is.

Die lys van moontlike vertragings in ‘n transaksie wissel van een transaksie tot die ander en die moontlikhede is eindeloos.  Dit is raadsaam om met jou transportbesorger te skakel vir ‘n verduideliking sou jy voel dat die proses te lank neem.

Verwysings:  Aktebesorging, UNISA 2004, Departement Privaatreg, Ramwell, Brink & West

Saamgestel deur Riëtte Nel

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.